刘志峰：为房地产新发展提供人才支撑
各位新老朋友：下午好！
很高兴在房地产人力资源高峰论坛与大家见面，论坛从2014年起办了三次，我一次都没拉，主要想听听房地产人力资源需求方面的情况，尤其是来自企业一线的用人情况。分析研究房地产人力资源的情况，是了解掌握房地产市场的重要依据。
当前，房地产总体发展良好，二季度宏观经济数据反映，上半年，房地产同比增幅在各行业中排第一，但也出现了一些新情况：一是城市间房地产分化越来越明显，一线城市和部分二线城市内部也出现分化。6月份，南京、厦门、合肥房价同比涨幅均接近30%，取代了前期涨幅较大的上海、深圳等一线城市和苏州、杭州等部分二线城市。二是三四线城市房地产库存压力仍然很大，但情况不同，江苏、浙江、福建、四川、湖北等一些三四线城市，由于接受辐射的能力强、产业配套好、就业机会多，去库存效果显现；东北、中西部等一些三四线城市，由于城市吸附力弱、人口净流出，去库存进展缓慢，同样是三四线城市，也不能一概而论。三是商业地产、写字楼空置率高、去化难度大，但特色小镇、青年公寓、休闲地产和整合教育、医疗、养老服务等资源的跨界地产发展良好，正在实现新旧动力的转换。四是房地产杠杆风险仍未消除，但代建管理、资产经营、项目收购、房地产剥离物业上市发展服务业形成的增长点，拓宽了资金来源、增厚了企业效益。五是中小房地产企业经营普遍困难，上半年房地产用人需求减少30%，但行业集中度进一步提高，万科、恒大、万达三家房地产龙头企业，第一次进入世界500企业排行榜。面对新情况，房地产人才发展战略也要有新适应和变化：
一、为房地产供给侧结构性改革培养人才
供给侧结构性改革不仅仅是政府的事，也是市场和企业的事。当前房地产供给侧改革领域急需两方面人才：一是深刻理解和把握房地产政策的人才。这类人才既能吃透中央对房地产工作的总要求，又能掌握各地因城施策、分类施策出台的政策，制定适合企业在所在地区和城市发展的策略。在房地产供给方面，土地制度创新是改革的关键，但上半年，50个主要城市土地出让金总额突破一万亿元，去年同期为6973亿元。土地成本上升使企业成本增加，普通住宅供应不足，高端项目去化压力加大。因此，在土地竞拍中，企业要培养有成本管控意识和鉴别金融风险的专业人才，使土地竞买更有前瞻性、预警性。二是深刻理解和把握城市规划的人才。规划是生产力，也是住宅供给规模和供应形态的决定性要素。企业要培养这方面的人才，既能看到城市的生产空间、工作空间，也能看到生活空间、休闲空间和生态空间。一个看不懂城市规划的地产人，眼光会受到限制。同样一块地，有个项目周边有学校、医院，有个项目周边没学校、医院，差别很大，很多无效供应都是规划缺失造成的。还要看到所在城市的产业规划、人口结构、收入水平，一座城市未来适合发展什么，不适合发展什么，城市文化有哪些等等，都与居住有关系。河北华夏幸福基业就十分注重产业规划，从规划开始就制定准确的产业定位、人口结构和年龄比例，形成了以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹的产业新城发展模式。由于有产业支撑，住房供求关系相对平衡，库存风险降低。最近，国家从供给侧入手，准备到2020年培育1000个特色小镇。浙江规定特色小镇建设的新增用地，优先办理农用地转用及供地手续，并按实际使用指标的50%配套奖励，满足新市民特别是小镇青年返乡的住房需求。企业要参与这项开发，就要培养既懂休闲旅游、商贸物流，又懂教育科技、传统文化的人才，目前，浙江蓝城集团已先行一步，开始在成都、合肥建设特色小镇，并在当地培训和输送人才。
二、为房地产盘活库存提供人才
库存问题是房地产行业面临的客观现实。房地产是不动产，无法像工业那样“关、停、并、转”，但可以盘活。怎么盘活库存？需要三方面人才：首先是复合型人才，既要会整合教育、医疗、养老、社区服务等跨界资源，也能协调生产、生活、生态三者关系，为优化居住环境做出完整的解决方案，引入有效需求去库存。杭州临安有个别墅项目，库存占项目总量的50%。2014年销售为零。为什么近在杭州咫尺的项目得不到消费者认同？蓝城集团接手后，从供给侧入手，重新规划设计，把原来500平方米左右的大面积、毛坯房别墅进行重新设计，改为83平方米的精装修+中式小别墅，增加了一系列配套服务。通过“一减一增”，让滞销产品变成了畅销产品。其次是金融专业人才。四川眉山的住房消费中，农民工占50%以上，在鼓励新市民住房需求方面很了不起，其中有一条重要的经验，就是农业银行发起了“农民安家贷”，支持农民进城买房。这个项目的开发者如果不懂金融，很难与银行方面合作。三是服务型人才。当前，房地产不是需求过剩，而是需求变了，供给没变，质量和服务跟不上，有些住宅没形成有效需求，是缺少配套服务。例如北京动批市场搬迁，改变了过去命令式的做法，结合大城市人口疏解计划，协助商户在天津、河北等地先找市场和客户，再在产业搬迁中实现项目和人口迁移。一些库存成功盘活的项目，往往都是提高了服务功能，把一盘死棋变成了活棋。
三、为房地产补短板输送人才
这次论坛，还要发布有关房地产人力资源供给和需求的研究报告，以及哪些是紧缺人才。报告中我们发现，现在房地产最缺三种人才：一是设计人才，二是产品营销人才，三是住区规划人才。人社部最新发布的“10大城市岗位需求和求职排行榜”里，房地产业的普通用人需求虽然有所下降，但住宅设施管理和社区服务人员、房地产工程技术人员的需求却明显增加，表明新经济的发展，新业态的形成，对房地产的用人需求也产生了变化。这与我们前一段时间在第八届房地产科学发展论坛上，分析房地产有设计、产品、住区规划、技术四个短板的判断差不多。其中，人才的制约，在很大程度上加深了这些短板。怎么补足这些短板，还要靠人才？
第一，发挥人才作用补设计短板。分析一些城市库存大的原因，设计单一是先天性短板，但如果设计好了，就能将普通的住宅产品变成城市的经典作品。要做到这一点，设计人员首先要将建筑设计与城市设计融合；其次，设计人员要会兼顾室内装修设计，二者合一，同步完成；三是设计人员要特别重视预制构配件设计，补齐主体结构设计与预制构配件设计分离的短板，由既懂结构受力计算和构件分解，又懂构件制造工艺和装配施工的专业团队来完成项目。如江苏龙信建设集团设计人员，在设计建造过程中将施工主体结构和构配件形成有效对接，既提高了住宅品质，也降低了开发成本。设计人员是企业不可或缺的人才，要尊重他们的创造和劳动。
第二，发挥人才作用补产品短板。住宅产品的生产和管理人员，要利用新技术促进住宅升级换代。一方面，要掌握绿色建筑、产业化建筑的技能，建立智能舒适、健康愉悦的居住和生活环境；另一方面，要善于依托互联网和智能技术整合产业链，推动跨界合作，促进房地产与健康医疗、休闲娱乐、服务业融合，满足群众对不同业态的需求，使住宅的服务价值得到拓展。
第三，发挥人才作用补住区配套短板。房地产从业人员也要懂住区规划，让小区居民享受敞开式的居住文明。早在15年前，万科的设计和施工人员就吸收国外经验，打破常规，设计了街坊式的住区规划，建成后的住区尺度适宜、配套完善、安全便捷，至今还保持着良好的环境和服务。同时要让商业、公共服务配套设施与小区同步规划、同步建设、同步使用。
第四，发挥人才作用补技术短板。过去房地产找策划和营销人才，现在找产业化、集成化、标准化人才。万科最近与链家在全装修方面合作，首先提出要高薪聘请标准化人才。
四、为房地产持续发展储备人才
人才储备关系到房地产未来。储备哪些人才？也要加以重视。我认为，要储备一批互联网、信息经济、智能化人才；要储备一批金融和保险人才；要储备一批擅长代建管理和技术、品牌输出的人才。这次进入世界500强的三家房地产企业，都在人才储备方面有着长期的积累，例如万科在城市运营方面，万达在商业百货、电影娱乐方面，恒大在二三线城市开发和材料采购方面，都储备了不少人才。但人才储备，不是靠某个人、某个方面，而是团队的储备。房地产业身处经济和城市发展的舞台中心，是各类资源要素集中的地方，一个善于整合各类资源的优秀团队，其作用往往比资本的力量还大。总之，形成公平竞争、优胜劣汰的选人、用人、育人机制，将人才用在最需要和最能发挥作用的地方。谢谢大家！
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