评论：长短并举化解“地王潮”风险

　　□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　自2004年8月31日，经营性用地供应开启“招拍挂”，以“价高者得”的核心原则，让开发商们“抢地”至今，国内土地市场经历了四轮惊心动魄的“地王潮”：即全国楼市第一轮普涨的2007年、金融危机后扩大内需的2009年、楼市经历2年回调(2011-2012年)后的2013年，以及2016年。

　　“地王”频现，直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时，从2010和2013年两轮“地王”看，地价和房价相互攀升，加剧楼市泡沫担忧，倒逼紧缩政策出炉，从而导致楼市大起大落。此轮“地王潮”，资金炒作、避险投资、资产配置等特性非常突出。据悉，近期国资委已约谈央企，住建部和国土部也在酝酿应对政策，南京、苏州、合肥等热点城市也推出了“熔断”、配建保障房、严格出让金缴交时间等，或意味着二线楼市政策将会收紧，企业也将面临财务风险。同时，2013-2015年诞生的“地王”项目，平均开发周期21个月，远慢于非地王项目。近三年总价地王的前20位，4块未动迁，9块未开工。由此，此轮“地王潮”也无法缓解楼市供求矛盾。

　　笔者认为，应对“地王”风险，短期内有效的选择就是完善土地“招拍挂”出让模式，“定配建、竞地价”是一个可行的探索。在该模式下，每一宗土地出让前，按照建筑面积，政府可以规定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建规模，并交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。一方面，根据供求情况适当调整配建比例，缓减住宅市场供求关系；另一方面，定配建导致开发成本上升，降低开发商对市场前景过分乐观的预期，拍地时不会肆无忌惮地举牌。

　　同时，开发商之所赌性十足，就在于产品设计上能够“拉高拍低”，即用少量空间提高普通住房的容积率，并挤压普通住房的公共配套，腾出更多的空间来做高溢价豪宅、别墅，借助豪宅投资热潮来实现增值收入。因此，笔者建议在土地出让规划条件中，明确单体建筑限高和限低，在源头上压缩楼市投机炒作的空间，并明确中小户型普通住房在总套数供应中的比例。同时，提高出让金交付的时间门槛，如开发商必须在一个月之内付清出让金。

　　对国企和央企频繁制造“地王”，一方面，在长期预算约束不够硬化，追求规模业绩的激励下，特别是当前国企承担“稳增长”先遣部队角色的情况下，再考虑到当前的宏观经济金融形势，要客观看待国企和央企制造“地王”的必然性；另一方面，正如媒体近期“三评楼市变局”中指出的，央企国企抢“地王”，与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关，这也是客观现实。因此，不管是单方面禁止，还是约谈，效果都是暂时的。

　　从长期看，抑制国企央企抢“地王”，一方面要以发展实体经济，挖掘创新增长动力，专注国计民生为导向，加快推进国企和央企改革。在房地产领域，国企和央企要逐渐退出竞争市场，业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中；另一方面，贯彻2015年12月中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组。非房地产主业的央企要清理整顿房地产业务，限期完成退出。此外，要淡化对于央企和国企经济绩效考核，强化社会和民生考核。

　　此外，还要控制地方政府“炒地”行为。“去产能”和“去杠杆”背景下，地方政府过去仰仗的制造业、平台投融资受到很大影响，去年很多热点二线城市工业增加值近乎零增长或负增长。楼市“稳投资、稳财政”的贡献空前放大，地方政府土地依赖也在放大，有意无意放纵地市火热。因此，要加速推进中央转移支付和债务置换，补充地方财政实力，并夯实公共财政投融资机制，让地方政府在“短板”公共服务建设上激励相容。在此基础上，加快推进农业转移人口市民化和公共服务全覆盖，让外来人口扎根下来，建立内需驱动增长的长效机制，逐步实现公共财政对土地财政和楼市税收的替代。

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