二手房交易如何做好房屋检查

  随着我国二手房交易的不断增加，交易安全越来越引起交易双方重视。由于二手房交易涉及资金量动辄几百万上千万，中间任何环节的差错都会对家庭财产造成巨大损失。房子有没有质量问题？水电煤气配套设施是否正常？雨天是否会漏水？这些都需要购房者提前做好房屋检查。对比美国、日本等国际经验，目前我国在房屋检查相关制度仍然不完善，亟需强制推行业主信息书面披露制度，鼓励第三方专业机构进行房屋检查。

  一般而言，掌握房屋信息最全面的当属业主，但业主为了尽快卖出房子有可能刻意隐瞒问题和瑕疵。一些国家和地区的经纪公司或经纪人也会参与房屋检查，但其专业性、中立性也会受到质疑，成本相对较高。还有一些国家采取第三方专业机构进行房屋检查，并形成了产业化运作。相比较而言，第三方专业机构进行房屋检查更具有可行性。

  美国二手房交易过程中，卖方在交易开始前会聘请专业的公司对房屋的状况（主要是白蚁和屋顶）进行检查并出具检查报告。在交易开始后，卖方需要按照《财产披露法》的相关规定对房屋状况进行说明。《财产披露法》明确规定在确认交易对手后，卖方需要提供房屋状况说明并签字，房屋状况说明需要由买方确认签字，作为对交易是否安全的提示。卖方在该交易结束前有随时对该说明进行更新的义务。如果卖方进行虚假陈述或误导并被买方发现房屋缺陷，卖方需要承担相应的责任。

  美国《财产披露法》规定的卖方陈述内容

  日本在交易前，卖家有义务就房屋的状况向买家说明，同时经纪公司会对卖家房屋状况说明进行实地查验，有时也会委托第三方代为检查。宅建士会在检查后的房屋状况说明中签字并交付客户留存，以作为事后出现纠纷时的证据。同时法律还规定，在宅建士签字的重要事项说明中披露房屋问题，1年内卖方全责维修，以此来确保房屋状况适合交易，保护买家的合法权益，满足交易安全的前提。

  我国台湾地区要求业主填写《不动产说明书》，对房屋性质、权利、状态、瑕疵等多方面进行披露。进一步由经纪公司主导房屋检查，对于房屋建材、辐射、漏水、消防安全等物理状况进行检查。同时，部分经纪公司或提供成交房屋状态承诺保障服务成交后产生的房屋质量问题提供修缮服务（如台湾信义房屋），或与专业机构合作提供专业房屋质量检查收费服务（如台湾房屋的房屋健康检查服务），满足交易安全的前提。

  我国大陆地区法律未明确规定业主的披露义务。业主为以更高的价格尽快出售，难免存在利益冲突，如果不强制要求业主披露房屋信息并对披露内容负责，很难完全避免隐瞒房屋真实状况欺骗或误导买方的情况发生。此外，我国经纪人本身具有居间属性，在成交导向的大环境下，难以从根源杜绝故意隐瞒欺诈消费者的情况。由于交易过程中没有书面证据留存，一旦发生纠纷责任也难以厘清。

  因此，我国房屋检查亟需推进三项改革：一是通过强制推行业主签字确认的《房屋状况说明书》制度，保持《房屋状况说明书》在房源获取、发布及签约阶段的一致性，明确《房屋状况说明书》与合同同样的法律效力。二是从法律高度明确业主在房屋质量问题上的长期责任和故意隐瞒、欺诈行为的处罚规定。三是明确经纪机构在房屋核验上的尽职调查责任和义务，鼓励有条件的经纪机构通过提供产品和服务的形式承担房屋检查责任，保护消费者权益。

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