融信凶猛 8月230亿与年销售千亿第一梯队比肩
“融信来了”，成为土地市场上半年最大的意外。单从拿地金额的维度，近八个月来总计230亿元的数值，足以位列房企拿地排名第八位，与年销售千亿的第一梯队可直接比肩。
在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。来自福建的开发商融信中国（03301.HK，以下简称“融信”）似乎能得其中之要领。
强势的扩张态势已经展露无遗。“融信来了”，成为土地市场上半年最大的意外。单从拿地金额的维度，近八个月来总计230亿元的数值，足以位列房企拿地排名第八位，与年销售千亿的第一梯队可直接比肩。
对于融信而言，这是火中取粟，还是激进有理？毫无疑问，想要达成后者，既赖天时，更需人为。
“融信来了”
融信凶猛的圈地原因十分明了。业内人士分析认为，对企业在品牌和规模的强烈诉求，以及对一二线城市安全性的认可，是融信突然加速圈地的原因所在。
按照财报数据显示，截至2015年年底，融信土地储备的总建筑面积仅为517万平方米，而参照年销售同为200亿-300亿元的同行，土地储备相对较低。解决土地储备，势在必行。
八个月的时间里，融信犹如开了挂一般在土地市场拿地。
按照中原地产的统计数据显示，13块地已经收入囊中，当中不乏“高溢价、高单价、高总价”的三高地块。
杭州，是融信这八个月来拿地的重镇，前后共计8块。当中的萧山，融信不遗余力重资进场。
杭州之外，融信垦地的锄头也在上海挥舞。7月29日，以总价31.55亿元，融信拿下了上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块。
激进的扩张背后，同步亦是融信极致的融资手段。除了传统的银行、信托之外，渠道上，融信的融资手段堪称多元。据时代周边记者不完全统计，在上市之后，凭借多种融资方式，合计为其增加超过100亿元的银行借款之外的间接融资。
资产证券化的尝试，融信有。按照7月8日发布的公告，融信届时可以获得8.8亿元的收入。股权的出售，融信亦有。3月底，融信（福州）置业有限公司11%股权已经进行出售，从而可获得9.97亿元的现金流。
不过，融资的大头在公开公司债券和私人公司债券的发行上。前者，为融信获得25亿元的收入，后者更是前者的两倍达到50亿元。
值得关注的是，融信还通过入股险资，进一步打通融资渠道。按照4月25日的公告，与其他四家合资成立的保险公司已经诞生。
从年报的表述看，融信志向不小。按照融信主席欧宗洪所述，未来融信将继续收购优质地块进行扩大。
融信方面相关人士向时代周报记者表示，2016年上半年，融信已经交出了一份漂亮的业绩，销售金额达174.1亿元，提前完成了全年的业绩指标。
新江湾城的挑战
不过，志在高远，融信的身板也需要进一步厚实。
需要注意的一点是，自2013年进入上海，融信一直缺乏可以树立自家品牌的产品。这跟融信此前的发展有着关系。一是受制于区域公司的影响力。截至2015年年底，公司的21个在开发的项目中，17个位于福建本省，占据80%，二是进入上海后，项目基本以合作为主，一定程度上削弱了对品牌影响力的推出。
而在这一轮的房企比拼中，各家都握有自己的拳头产品系。融信更不能例外。
综合当下的情况来看，新拿下的上海江湾城地块被认为是突破口。坊间甚至有言论认为，一旦做成功新江湾城项目，融信将在地产界奠定无法撼动的行业地位。
该地块楼面价52840元/平方米。按照业内估计，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价在8.5万元-9万/平方米，那么该项目未来售价将超过10万元/平方米。
有一种看法认为，融信极有可能将其公馆系产品落地到新江湾城。杭州公馆项目是融信当年在杭州主城区拿下的地王项目，定位高端。为了打造和地段气质匹配的项目，融信花了巨资为弘一法师、丰子恺的遗址做了复原，并在原址的基础上用江南园林的艺术形式打造了一处文化公园以及“弘丰会”泛会所。
不过，新江湾城项目并不简单。这一次，融信的对手首先将是自己。
打造什么样的产品，是融信要迈出的第一道坎，而这不是一个轻松的命题。
新江湾城地块有着6大限制条件，包括保障性住房建筑面积比例要达到25%；建筑形态以多层为主，高度10米至24米；住宅套数下限579套；中小套型比重80%；全装修住宅比例100%和自持住宅建筑面积不低于15%用于租赁六大方面。
业内算了一笔账，在要求自持不低于15%住宅面积用于租赁的基础上，保障房配比更是达到了史无前例的25%，再加上一众公建配套，受让方可用于销售的住宅面积不足60%。这对于整个项目的运作来说，难度非常之大。此外，中小户型保障房比例将达到80%，也大幅提高房企的建设难度。
莱蒙国际上海公司总经理宋家泰亦指出，“自持住宅建筑面积不低于15%用于租赁”亦是一道难题。“不能卖”是目前相关部门对这部分面积作出的批示，这意味着这部分面积既不可能作为资产证券化产品发售，也无法卖予基金公司，而这部分面积的估值要怎么计算，目前也没有一致的方式。
以10万元/平方米为基准价，未来项目能否卖出这样的价格是另外一道门槛。通常情况下，定位中高端的产品，开发商往往都会在地块内尽量开发一些多层洋房或类独栋别墅等高溢价产品。而该地块中，中小套型住宅面积占到了总建筑面积的80%。这就意味着，将来产品问世之日，市场又是否能够接受，面积100平方米不到，而总价达到近千万的小户型豪宅。
种种条条框框下看，新江湾城地块对融信在开发、操盘以及风险把控等层面都提出了跨越级的要求。
不过，危与机素来相生相伴，辨识不易。对于已进入快车道的融信而言，既然已经前行，便也不顾风雨兼程了。
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