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苏州重启限购南京拍地规则大变同日出楼市新政

https://www.biud.com.cn 2016年08月15日10:48 家居装修知识网

　　记者昨天从南京市政府有关部门获悉，8月12日起南京实行楼市新政，房贷政策进行微调，拍地规则“大变脸”。新政对楼市有何影响？开发商拿地热情会不会降低，房价会不会降？扬子晚报记者昨进行了多方采访。

　　与此同时，苏州昨天也出台了楼市新政，在二线城市中第一个重启限购，新政同样从12日开始实施。

　　南京拍地规则“大变脸”

　　变脸1

　　经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

　　变脸2

　　当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

　　变脸3

　　当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

　　楼市新政之南京版

　　超过最高限价后“摇号卖地”，二套房首付比例提高

　　2大政策

　　关键词：拍地高价拿地必须现房销售

　　调整土地公开出让竞价方式方面：一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

　　二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

　　三是当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

　　关键词：房贷首套不变，二套首付提高

　　首次购房（无购房、无贷款记录、购房人提供首次购房书面诚信保证）

　　调整前首付

　　最少2.5成（南京的高淳、溧水：20%）

　　不变

　　调整后首付

　　最少2.5成（南京的高淳、溧水：20%）

　　首套住房（无贷或贷款结清有房贷记录、但申请房贷时实际无房的家庭）

　　调整前首付

　　最少3成

　　不变

　　调整后首付

　　最少3成

　　已有一套房（贷款已结清）

　　调整前首付

　　最少3成

　　增加

　　调整后首付

　　不低于3.5成

　　已有一套房（贷款未结清）

　　调整前首付

　　最低4.5成

　　增加

　　调整后首付

　　不低于5成

　　调整商品房贷款首付比例方面：在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上，将差别化住房信贷政策再次进行调整：一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

　　二是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

　　扬子晚报全媒体记者仇惠栋

　　1个节点

　　已签贷款合同的不受影响

　　人民银行南京分行相关人士在接受扬子晚报记者采访时回复，新政具体执行时间以南京市政府文件为准，也就是8月12日开始执行。南京某国有银行个贷部相关人士表示：“服务好客户是第一位，只要已经签了贷款合同的客户，都不受新政影响。”他说，楼市火爆，最近积压了不少“单子”，都还没来得及录入系统处理，这些“单子”都不用担心被要求追加首付款。但8月12日起接的新“单子”就要按新政执行了。

　　扬子晚报全媒体记者徐兢

　　6大追问

　　1 新政是“温柔一刀”还是“致命一击”？

　　限贷较“温柔”，现房销售很“要命”

　　昨天南京的新政集中在贷款和土地拍卖两方面。不少业内人士均认为，限贷令将首付款提高5个点，其实对市场影响不大，“200万元的房子首付就多了10万元，对已有住房的买家来说，资金压力增加的不是太多。现在有的楼盘都要求全款买房了，房子还是抢不到。”我爱我家权证部曾经理也表示，二手房买家大多是名下无房的刚需客户，“首付还是三成，没有变化。”

　　相对于限贷令的“温柔”，土拍变化则让开发商们大呼压力山大。“网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这意味着开发商拿地两年内将‘颗粒无收’，还要支付土地款、工程款等各项开支，只出不进，这非常考验开发商的资金实力，”五矿地产华东区域公司营销总监王新芳告诉扬子晚报记者。

　　2 开发商抢地的热情会降温吗？

　　没有新高也不会熔断了，抢不抢地仍待观察

　　7月8日，南京市的土地拍卖会上，8幅限价地块最终只成功拍出1块，7幅遭熔断或中止出让，这不仅直接导致了本该于8月5日举行的今年06号土地出让会被紧急叫停，熔断的土拍方式也遭弃用。昨天公布的新土拍方案中，现场拍卖被网上交易取代，拍卖达到一定价格时要提高商品房销售条件，熔断被取消，达到最高限价后摇号决定归属。

　　买房要摇号，如今开发商买地也要摇号，“拼人品、撞大运”的新规让开发商们有些始料未及，不过他们表示，这至少能保证土地成功出让，不至于出现流拍现象，而且也不会再拍出地价新高。

　　“地价确实能够限住，不会再出现类似四万二、四万五的天价地。但开发商拿地的热度能不能降温，现在还不好说，”南京禹洲地产总经理李明煦指出。他认为，提高预售条件甚至现房销售的规定，令开发商回笼资金的时间被延迟数月到一年多，“对资金充裕的大企业还好，小公司拿地其实更难了，会更加严格地测算拿地价格。但要不要拼到最高限价摇号的时刻，还是看各家对未来两到三年市场的预期。”

　　3 现房销售会不会导致供应断档？

　　明后年可能出现上市量危机

　　遏制开发商拿地冲动的土拍现房销售新规，被视为是本次新政的“杀手锏”，而业内认为，它可能产生的一个副作用是，一两年后可能会出现供应断档。李明煦告诉记者，一般来说工程进度完成1/4，就可以申领预售许可证了，“高层住宅的话，盖到七八层就能卖了，所以现在进度最快的拿地半年就能开盘销售。而按照新规，土地拍卖网上竞价达到最高限价的80%，高层须主体结构三分之二以上完成才能预售，32层的高层住宅，就要盖到20多层，按6天一层计算，差不多要延期三个月才能卖。最麻烦的是如果拍地价达到最高限价的90%，就要现房销售，也就是要拿到竣工备案表，要延期一年或者更长。如果是精装修房，则拖得更久。”

　　王新芳举例说明，“2015年拍的地，2016年开盘销售，2018年交付，这是目前通常的开发销售流程。但若是现房销售，从拿地到竣工至少两年，除了小区绿化可以缓点做，建筑的主体必须达到可以使用的条件。意味着2016年拍下的地，2018年才能卖。”接下来新出让的地块，若是出现较多现房销售的状况，那么一两年后的供应断档将是一大问题。

　　4 能不能遏制投资投机？

　　心理影响大于实际限制

　　南京楼市的过热在于大量投资投机需求涌入，而限贷能否遏制买房人的冲动？南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，调控力度虽然不大，比较温和，但实际影响还是会有，尤其心理作用和对市场预期的影响会更大一些。名下只有1套住房的大多是刚改客群，或者是投资客，新政主要是针对这方面的客群。

　　王新芳认为，提高5个点的首付，对购买力的直接影响不大，“我觉得更多的是心理层面的影响，释放了政府调控楼市的信号。”业内人士表示，传闻中的三套房停贷并没有成为现实，如果是认房又认贷，名下有两套房就不能再次贷款的话，抑制投资投机的效果就会更加明显。

　　5 南京房价会不会降？

　　降价可能性不大，但大幅上涨也不现实

　　昨天新政一出，网友纷纷表示，“群众最关心的还是房价会不会下降。”对于房价问题，业内人士分析，从限贷的角度看，对市场的影响是有限的，降价的可能性不大。而土地拍卖新规，将避免了南京再次出现地价新高，减少地价和房价互相推动的恶性循环，这对于稳定房价有一定作用。“以前每次拍出地价新高，都会引发周边新一轮的房价上涨和抢购，邻居盘纷纷搭车拿地价说事。今后，至少地价的这种推动会减弱。”

　　但也有开发商指出，现房销售若造成供应断档，也可能会引发房价上涨，当然这要看今年下半年，南京市能否加大土地供应，以及土拍的最终结果，超过最高限价80%甚至90%的是否普遍。

　　张辉判断，平稳降温将是主旋律，房价继续大幅上涨是肯定不现实了，但是各个板块会出现差异化，虚高的外围板块将会面临调整的压力和风险。建议买房人和开发商都能趋于理性。

　　6 会不会效仿苏州重启限购？

　　若市场仍升温，或将列入政策储备

　　昨天，苏州市出台了比南京更严格的楼市新政，在二线城市中第一个重启限购，南京会不会效仿苏州？某资深房产人士认为，限购作为一种行政手段，政府会相对谨慎对待，但是如果南京楼市依然高烧不退，不排除会作为一种储备政策。“接下来要看供求矛盾能否缓解，房价涨幅能不能得到控制，如果国家统计局的70城市房价涨幅排名中，南京能跌出前几位，市场能够稳下去，抢房的现象能够得到控制，是可以不需要再推出进一步的调控政策，但是如果本次调控效果不明显，南京仍然有可能效仿苏州。就像此前苏州的土地熔断机制，我们也跟进了。而且从苏州的限购来看，只针对外地人的第二套房限购，也依然是很温和的，对市场有一定的抑制，但不会造成冲击。”

　　扬子晚报全媒体记者王烨

　　楼市新政之苏州版

　　“苏十五条”出台，外地人买二套房要交1年社保

　　苏州昨天出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等方面采取系统性稳控措施，抑制房价过快上涨，防范经济运行风险。该意见自12日起实施，购买新建商品房、二手房及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。

　　新政：外地人买二套房要交1年社保

　　在土地政策上，苏州加大土地市场供应；调整土地供应条件，将住宅用地竞买保证金由现行的20％提高到30％或以上，土地出让金首付款由现行的50％提高到60％或以上，并将全额土地出让金支付期限调整为3个月内；引导土地出让理性竞价。

　　在原有限贷政策基础上，苏州再度收紧商品住房信贷。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40％调整为50％。

　　为抑制外来投资客，苏州规定非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。具体要求为：非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

　　2011年楼市火热时期，苏州与南京、无锡、徐州三市曾先后启动楼市限购政策，这一“限购令”执行了3年多，但伴随楼市跌宕起伏，加之坊间对限购这一行政干预手段的质疑声日渐高涨，2014年各地限购政策纷纷取消，苏州也不例外，先是在2014年7月21日取消对90平方米以上住房的限购政策，继而在当年9月26日全面取消限购政策。随着此次新政出台，苏州在二线城市中第一个重启限购。

　　业内：房价过快上涨可以得到控制

　　苏州兆丰不动产投资顾问有限公司董事长杨肇锋告诉记者：“新政是对前一段时间调控房价的完善与强化，从供给面和需求面一起进行调控，是一套组合拳。”杨肇锋说：“我个人认为，新政有一定的维稳作用，但是不一定能达到真正目的。土地成本、税费、契税等各项成本高，这就从一定程度上决定房价不可能低。此外，因为房地产与经济发展息息相关，由于是商业地产受束缚较多，经济发展有受到牵扯，这也会影响整个房地产市场。”杨肇锋认为：“这些都是暂时的，之后，一旦限贷政策再次放开，有可能一切都会回到起点，甚至又会暴涨，对楼市影响更甚。如需真正将房价降下来，就必须铲除一些拦路虎，打通每一个环节，而不是一直停在表面。”

　　对于新政出台后的房价，杨肇锋认为：“新政对房价有抑制作用，房价短期内肯定不会暴涨，应该会比较平稳。”

　　扬子晚报全媒体记者於苏云