热点城市房价继续疯涨 “金九银十”或收紧政策
热门二线城市接棒领跑
尽管多数大中城市房价保持上涨,但城市间分化却出现了微妙变化。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出,7月房价环比涨幅收窄较明显的主要 是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市,其余城市变化不大。值得一提的是,无论是新建商品住宅还是二手住宅,北上广深房价环比涨幅均退出了前五名行 列。
同比方面亦是如此,刘建伟披露,由于去年同期基数相对较高,7月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄,绝大部分二三线城市由于去年同期基数相对较低,同比涨幅仍在继续扩大。
二线热门城市接棒一线城市领跑全国房价涨幅已成趋势。今年以来,随着北上广深加重限购,且股市表现疲弱,被压抑的投资需求潮水般外溢,助推有潜 力的二线热门城市房价一路走高。根据国家统计局公布的数据,厦门、合肥、南京等地新建商品住宅价格环比平均涨幅维持在4%-5%之间。
为遏制这一势头,上周苏州、南京先后发布调控新政,分别调整了各自区域购房首付比例,共同开启“去资产泡沫”的序幕。
在本周召开的南京市人大常委会第二十七次会议上,南京市市长缪瑞林进一步明确,下半年南京将分区域设房价红线,严控区域楼王。
企业投资流向房地产
“一线城市面临的严格限购政策,从根本上限制了购房的客群基数,已经攀升到最高位的房价也制约了成交量的回升,使得北上广深房价上涨乏力”,亚 豪机构市场总监郭毅向北京商报记者分析,二线城市虽也陆续打出了调控牌,但程度较为温和,且南京等城市已经成为了区域发展中心,人口、产业发展前景较为乐 观,需求旺盛势必推高房价。
令人担忧的是,在央行近期公布的7月全国4636亿元的新增贷款中,几乎全部是住户贷款,尤其是个人住房贷款,这一数据已逼近去年总量,而非金 融企业贷款减少26亿元。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军更是披露,即使获得了大笔贷款,也有不少企业因市场前途不定,不会将资金投入到扩大生产、 机构调整中,反而转向投资房地产领域,以期实现资产保值增值。
有业内人士直言,二线热门城市房价的走高,一个重要原因在于货币政策催生了大批避险性投资,而不是基于旺盛的居住需求,苏州本轮调控政策就更多限制了投资性购房需求,对真正的刚需、改善型购房态度不变,目的是引导楼市回归到以居住型购房为主的轨道上。
不过在郭毅看来,尽管房地产市场确实存在投机行为,但与过去的短期炒作赚取差价差别明显,目前一线城市楼市以自住型消费为主,二线城市的楼市投 资也偏向长期持有、获得稳定收益,“实际上,在央行资金释放量充沛的背景下,房地产反倒是回收流动性、维持物价稳定的良好工具”。
“金九银十”或收紧政策
随着楼市即将进入传统销售旺季“金九银十”,下阶段中央、地方的调控思路也将更大程度影响全年各地房地产市场最终成绩。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖从货币政策的角度分析称,从传统经验来看,银行大多会在下半年收紧信贷,此外,稳定房价、避免资产泡沫化是目前房地产市场调控的主要方向,可以预见,从上游的开发到下游的按揭,针对房地产市场的货币政策在下半年都将收紧。
此外,对于近期频繁出现的高价地块,胡景晖认为,宅地高价成交背后往往都有央企、国企积极拿地的因素,下半年国资系统可能会更严格管理央企、国企拿地,强化对土地成交节奏的控制,甚至可能各地下半年或将出现差异化、针对性的措施,以维护土地交易市场稳定。
而北京中原地产首席分析师张大伟从楼市调控政策的角度分析称,未来政策将更明显地进行“托底盖帽”,过去全面宽松的趋势已经出现了变化,在市场 分化的基础上,调控政策也开始了明显的分化,未来甚至有可能从分城施策升级为“一城一策”,“可以预见的是,‘托底盖帽’出现后,房价上涨较快的城市,包 括部分一、二线及辐射区都将受到约束性政策影响”。不过,张大伟也表示,随着房价上涨的城市数量逐渐增加,“盖帽”政策的主要特征将更趋向于金融杠杆,但 从目前部分二线城市出台的政策来看,实际力度并不大,所以未来几个月即使继续出台调控政策,可能也不会大幅动摇房地产市场走势。还有业内人士表示,这一轮 “雷声大雨点小”的二线城市楼市新政对市场的影响可能很快就会被化解。
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