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房企转型潮谁该“轻”谁能“重”

https://www.biud.com.cn 2016年08月19日08:07 家居装修知识网

自房地产市场步入白银时代以来，各大房企走上转型之路。万达、万科、朗诗、绿城管理等纷纷打出“轻资产”招牌。一时间，众房企患“重”而不患“轻”。

这一转变背后，深层次的根源是：过去高投资、高周转的重资产模式，如今可能使房企面临资金和运营压力。数据显示，今年一季度，122家上市房企平均净利润率跌至6.8%，房地产业利润率逐年下降已是不争的事实。部分房企不再执着于规模化的地产开发，从重资产向轻资产转型，走更加多元化发展的道路。

在日前结束的博鳌房地产论坛上，与会大佬和业界学者就轻资产模式激烈交锋，朗诗、绿城管理掌舵者现身说法，为轻资产模式站台。那么，曾经房地产行业的主旋律——重资产模式真的已经过时了吗？在房企转型的关键节点，哪些房企更适合走轻资产之路？

轻资产之利：低风险高收益

据统计，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿元的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗。热点城市风险积聚，南京、苏州相继出台调控政策，使高价地的入市前景增加不确定因素。

这凸显了专注轻资产运营模式房企的预见性。在博鳌房地产论坛上，朗诗集团董事长田明、绿城管理总经理李军等信心满怀，宣告公司业绩获得迅猛增长。

朗诗的轻资产模式，主要采取小股操盘、合作开发、委托开发三种模式进行项目开发。2015“朗诗出品”的销售金额已达181亿元，上市公司利润同比上升58%，其中1/3为轻资产项目。

田明透露，在朗诗2016年的业绩构成中，全资及合作开发项目将会减少，而小股操盘和委托开发部分的收益会逐步增多。“我估计在未来很短的时间内，朗诗利润里面来自轻资产的将超过一半。”

更高收益、更低风险的轻资产模式无疑让房企心动。除了朗诗外，由绿城代建业务，也将目光瞄准轻资产迅速做大。

李军在接受记者专访时透露，目前，绿城体系中的代建项目超过200个，毛利率超过60%，净利率超30%。随着规模增长，净利润率还在不断提升。因此，李军将绿城管理集团定位于现代服务类企业，而非传统房地产业。目前，绿城管理集团正在筹备上市，按市盈率估值法计算，估值已达60亿~80亿元。

轻资产之惑：仍需依附重资产

除了小股操盘、代建模式外，当下地产行业的轻资产类型还有：以彩生活为代表的社区O2O，以及众多开发商试水管理的地产基金，在很多人看来，均属于轻资产的范畴。

但这些轻资产模式真的“轻”吗？新城控股高级副总裁欧阳捷就表示，除了社区O2O、代建模式应该属于轻资产外，像小股操盘这种模式，依然属于重资产范畴，核心竞争力在于土地获取。

尽管众多房企纷纷走向“轻资产”，但对于公司整体利润的贡献并未显现。彩生活尽管业绩增长凶猛，2015年实现营业收入8.28亿元，但与花样年同期81.64亿元的营收相比，只占到了后者的10%左右。

针对这种情况，中国奥园地产集团商业运营总裁张俊表示，“房企的轻资产业务都非其主营业务，收入贡献有限。一方面是房企还在试水阶段；另一方面，地产基金投资的市场还在培养之中。”

张俊表示，在当下的房企转型潮中，并不是所有房企都能做好轻资产模式。地产商专注轻资产模式至少要认清两个定位：第一，处于中小规模且不追求更大规模的扩张；第二，具有极强的品牌特色和管理输出能力，能够在土地持有方的谈判中获得品牌溢价，绿城管理就是最好的例证，它倡导的作品完美主义正是它的核心竞争力。

重资产之机：优质项目更受追捧

针对房企轻、重资产模式之争，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，“在资产配置荒的当下，资产升值速度远远超过资金成本，持有优质资产为核心的重资产模式是最理性的选择。”

从几大龙头房企布局来看，重仓一二线优质资产依然是其目标，正在奋力重回一线军团的金地表现得最为直接。

日前，金地斥资88亿元夺得上海浦东新区“地王”。为了重回一线阵营，2015年至今，金地大举拿地，以此在一二线城市争取更多“话语权”。

随着房地产市场进一步分化，增加在一二线城市的投资比例几乎成了所有大型房企共识。在金地新获取的项目中，一二线主要城市投资额占比也达90%。根据克而瑞统计数据，金地逾400亿元的销售额中，来自一二线城市销售金额为247.38亿元，占比59.1%。

近期A股市场地产板块涨势迅猛，也被认为是资产配置荒背景下，房地产爆发出的配置需求，。

欧阳捷认为，在住宅地产开发全价值链条上，所有乙方企业都是轻资产模式，现在回过头来看，这些行业的企业都没有赚大钱。“在流动性过剩，利率下行的长期趋势下，持有重资产的成本越来越低，重资产就将变得越来越有价值。也许不久我们就会发现，在日益严重的资产配置荒时代，恐怕没有比优质的重资产更好的资产了。”

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