房企信用评级之困： 国际机构为何看淡中国房地产？
万科的信用评级展望遭到标普下调，揭开了中国开发商上半年业绩飘红的另一面。
一向稳健的国际信用评级机构标普、穆迪和惠誉，今年以来下调了多家中国房企的信用评级或展望，包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。
与此同时，今年上半年却是中国开发商“最好的半年”，龙头房企半年销售业绩创历史新高，全年销售目标也指向更高水准。
不过，与万科受到非经营性因素的影响不同，大部分评级或展望遭遇下调的房企，均是因为其激进的融资、并购或拿地策略，为财务状况增加了风险。
穆迪和惠誉在评级报告中均表示，债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。
一面是国内乐观昂扬的地王频出，一面是国际评级和投资机构纷纷看淡，共同构成了中国房地产的AB面。
多家房企评级遭下调
目前，三大评级机构长期评级均分为投资级和投机级，划分九至十一个级别，在该级别下又分若干子级。此外，评级机构对信用评级给予展望评价，以显示其对有关评级的在未来半年至两年时间内中期走势看法。
从今年以来国际机构的评级情况来看，中国房企被整体看淡，下调、负面等动作明显增加。
除龙湖集团在近期被穆迪逆势提升评级展望，由稳定调升为正面，给予Ba1评级外，包括万达、融创、绿地、远洋地产等均被列入下调的复评名单，或者其展望由稳定调整为负面，这也是自2012年以来穆迪调低房企展望数量最多的一次。
而标普也创下近四年来，下调房企评级次数的最高纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计，今年以来，标普共调低了11家房企的评级。
受累股权之争，万科被调低评级展望，尽管它的财务状况、销售状况和稳定的杠杆水平依然支持目前评级，但在标普看来，2017年3月的董事会重选是一个近期的风险，宝能要求罢免董监事的提议增加了2017年3月重选后董事会构成改变的可能性。
倘若未来2-3年，万科的策略变得越来越激进，可能导致经营业绩下滑或财务杠杆降低，标普将调低万科和万科香港的评级。
而除了万科、龙湖之外，一位大型房企财务负责人指出，大量的房企评级遭到调低无非是两个原因。一个是像绿地一样负债率、财务杠杆不断上升；二是受到中国主权评级负面展望影响，导致部分国企评级遭到下调。
像恒大、绿地这样评级连降两个级别的房企，原因在于财务杠杆和负债。标普亚太区企业评级资深董事叶翱行指出，“这两家企业均面临流动性收紧、杠杆不断上升的风险。”
以绿地为例，标准普尔全球评级亚太区企业评级董事孔磊表示，全面下调绿地控股、绿地香港及相关债务信用评级主要有两个原因，绿地财务状况恶化以及上海市政府对绿地及时充分支持的可能性下降。
在标普看来，绿地房地产业务产品配置大部分侧重商业和写字楼，资金回笼较慢，与此同时，绿地控股仍在大力度拿地，可能会对财务造成持续压力。
融创中国也由于2016年上半年汇兑损失增加、从合营联营收益减少、资本化利息减少导致利息费用增加等状况，被发出盈利预警，让穆迪展望可能调至负面。
近期在保利地产完成非公开发行股票后，穆迪仍维持保利地产Baa2的发行人评级和负面的评级展望，仅在该Baa2评级中给予一个子级提升。
接近保利地产的人士对此指出，穆迪认为保利集团支持保利地产的力度可能会变小，因此态度偏谨慎，实际上他们对保利低于3个点的利率发债也是积极看待的。
风险上升的隐忧
对于房企而言，宽松的货币和信贷环境，让其迎来了进一步发展的空间。今年上半年部分热点城市销售状况火爆，楼市单价不断攀升，部分区域甚至在过去的一年中 楼价翻倍。这也让包括恒大、万科、碧桂园在内的五家房地产龙头企业今年上半年销售业绩超过千亿，其他房企也业绩大增。
而与此同时，“地王”频出也进一步刺激了这个市场。据中原地产研究中心统计数据显示，2016年以来，全国出现单宗土地成交金额超过10亿元的地块共有300宗，其中溢价率超过100%的地王达到150宗。
不仅仅是一线城市和强二线城市，包括武汉、济南、石家庄、南宁、福州等在内的二线城市也开始成为地王频繁出现的区域。
这让房企纷纷调整自身的战略部署，进入一二线城市拿地，并融资发债。
由于信贷政策宽松，今年上半年，中国房企在国内债券市场融资情况大增，房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。根据克而瑞地产监测，2015年至2016年上半年，50家房企公司债的发行规模为4606.95亿。
其中，以3~5年居多，发行数量达到了100笔，发行额度为2940.75亿元，占公司债融资总量的63.83%，平均融资成本为4.85%。
而各房企之间分化较大，国企和规模性房企优势明显。对于央企、国企和部分具备良好声誉和较强综合实力的民营企业来说，其融资成本较低。
根据中国房地产业协会日前发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》，2015年房地产行业负债水平保持高位运行，净负债率平均值为96.09%，较2014年上升7.23%。
标普在一份关于中国房企整体状况的报告中指出，开发商在追求增长的同时，维持稳定的扩张步伐和审慎的资本结构将至关重要。
房企在投资开发过程中，获益于政府、母公司或股东提供的不同程度的外部支持，但其个体信用状况是影响其整体信用质量的重要因素。在标普看来，受政府刺激政策推动下的房地产市场复苏或难持久。
标普表示，从长期看，国内债券不会替代境外债券发行。开发商能否在国内发债取决于政府政策，同时需经历较长且不太确定的监管批准程序，发行规模也存在限制。
标普亚太区企业评级董事黄馨慧表示，其已注意到由于境内债券市场出现的一些违约案例，投资者避险情绪有所上升。相比去年下半年，中资开发商在境内发债的热情已有所消退。
前述大型房企财务负责人认为，近期调控政策出现转向的信号，上海和一些二线城市明显收紧，接下来部分房企可能面临债务危机的风险在增大。
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