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进击的金地：布局调整踩准节拍转型业务仍需时间

https://www.biud.com.cn 2016年09月02日15:33 家居装修知识网

房地产行业进入白银时代的价值重构，让以规模评判房企地位的单一指标受到些许动摇，但规模仍然是话语权。早年“招保万金”中金地集团由于业绩低速增长慢慢失去光环与话语权，但自从2015年取得最好业绩以来，金地集团正在重回一线梯队，今年的业绩更是剑指千亿。

金地集团最新发布的2016年中期业绩显示，上半年累计签约金额439.6 亿元，同比增长107.1%，增速超过行业龙头万科和保利。期内实现营业收入140.87亿元，同比增长74.19%；归属于上市公司股东的净利润7.78亿元，同比增长49.39%。

全线飘红的业绩是金地这两年战略调整的直观写照，一二线城市房价上涨让重仓布局其中的金地收获非凡。正是凭借这种优势，金地通过进军海外市场、开发创新产品、坚守一二线城市等举措，谋求转型。

销售业绩激增107.1%

日前，金地集团发布上半年业绩报告显示，期内累计实现签约面积289.2万平方米，同比增长67.6%；累计签约金额439.6亿元，同比增长107.1%。半年时间金地的销售金额已经达到了去年全年销售业绩的71.35%，增速超过了行业龙头万科、保利。

在销售均价方面，金地集团也有明显上升，仅6月份单月来说，销售均价达到17334 元/平方米，同比去年上升30.97%。从整体衡量，今年上半年的销售均价达到了15200.6元/平方米，而去年同期为12314.4元/平方米，同比增长约23.44%。

销售均价的提升大多来源于一二线城市项目的拉高，金地今年上半年440亿元的销售额中，有59.1%来源于一二线城市，合计约247.38亿元。

与销售额一同上扬的还有净利润指标。中期业绩报告显示，金地上半年净利润达到7.78亿元，和去年同期的5.21亿元相比，增长49.39%，这一增长幅度要优于不少同行。

有券商在年初的报告中预测，由于去年金地大举购置土地，其可售资源预计增长10%达到1200亿元，从而推动2016年预售总额同比上升15%至700亿元。但从眼下来看，金地全年突破700亿元已经是大概率事件，销售业绩有望冲击千亿元。

在恒大、融创等纷纷调高全年销售目标时，一向低调的金地并没有对销售目标作出调整。

不过，随着项目去化节奏的加快，金地管理层也对全年的新开工和竣工计划做了修订，修订后的全年新开工面积约为540万平方米，较年初计划的500万平方米增长8%；修订后的全年竣工面积约为483万平方米，与年初计划基本持平。

业绩报告同时显示，金地上半年的回款率已经超过90%，通过积极销售以及合理投资，金地年内实现经营性现金流净额70.6亿元。截至6月底，其持有的货币资金达到204.3亿元。

重仓一二线城市

回顾过去，金地正是因为踩错拿地节奏而错过地产行业一轮飙涨。从2014年开始的区域调整，金地准确地踩中了房企纷纷回归一二线的节拍。

金地在中期报告中重申了“均衡全国市场布局，聚焦于重点城市群”的布局战略，形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域和武汉、西安、沈阳三个重要城市为核心的“3+3”战略布局。

区域布局调整的效应早在2015年就已显现。2015年，金地集团获取33宗土地，总投资额297亿元，成为近年金地集团总投资额最高和获取项目数量最多的一年。

这些投资主要用在了加大一二线城市的布局。其中，北京、上海等一线城市总投资额占比达到39%，沈阳、苏州、南京、武汉、长沙、大连、青岛、宁波等二线城市总投资额占比51%，而三线城市的总投资额占比仅10%，且主要为临深片区项目。

这批新增的土地储备为业绩冲高提供了充足的弹药，据金地集团2015年年报显示，2016年金地计划开发80个项目，计划新开工面积约500万平方米，比2015年实际开发量高出8.7%。

2016年上半年，金地共获取了 12 宗土地，主要为底价或收购获取，总投资额约 97 亿元，权益投资额约 32 亿元，新获取土地储备可售面积约 222 万平方米，权益可售面积约 102 万平方米。

截至报告期末，金地一、二线城市的总投资额占比78%，三线城市的总投资额占比 22%，而在三线城市获取的土地均位于东莞临深片区。

兴业证券的分析报告指出，相比三线城市，一二线城市房地产的流动性更强，投资保值的功能更强，投资品属性超越消费品属性，使房价抗压能力更强；在地产市场风险加大的情况下，地产企业的资金配置向大城市集中的趋势更加明显。

一二线城市优质的土地储备也让评级机构对金地作出正面展望。标准普尔、穆迪维持给予金地长期信用评级分别为BB、Ba2。报告期末，金地债务融资余额为 355 亿元，债务融资加权平均成本为4.81%，处于较低水平。

寻求多元盈利点

金地上半年只在一二线城市获取12宗土地，是否能支持金地的规模扩张？对此金地方面表示，公司也将寻求多元化的项目获取路径，通过并购、小股操盘、海外市场布局等寻求新的盈利增长点。

今年初，金地旗下的金地商置收购了广州广电地产76%股权，并以股权并购方式并购上海启客集团，布局旧厂房商业改造领域。

金地近年的策略是，以住宅地产为核心，以商业地产和地产金融为两翼，将产业触角伸向产业地产、社区商业和物业管理等方面。

在产业地产领域，金地目前在国内已布局深圳、上海、北京三大一线城市，而在全球范围内，则率先进驻旧金山硅谷及洛杉矶、波士顿两地城市中心区域，并不断拓展国内外二十多个其他城市与地区。

针对不同区域的产业基础，金地打造了相适应的产业园区，形成3年1000万平方米的规模与产业溢出效应。包括英特尔、华为、阿里巴巴、大疆在内的企业进驻了金地开发、管理的产业园区。其中，上海8号桥项目便是以金地商置为平台，通过与启客集团合作，发展出的典型文创项目。

不过，金地的转型业务仍然还在成长阶段，占公司营收的比例还比较低。中期报告显示，在金地上半年140.87亿元的营收中，来自房地产业务的结转收入为127.29亿元，同比增加78.5%，而物业出租和物业管理的营收分别为3.28亿元和7.19亿元。

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