主题演讲一：2012中国房地产发展趋势解读

　　【王珏林】：大家上午好！非常高兴再次应搜狐曾总的邀请参加这个会议。新思路，新发展题目非常好！主要谈一下房地产市场今年的情况和明年的发展趋势。

　　今年尤其是“十一五”以后，大家感到对市场的压力都比较大，尤其是最近的一些信息，比较多的反映的都是为市场担忧。用几句话概况一下，比较多的信息是一个是房价降，第二个是市场出现拐点，第三个是有的企业面对破产了，第四个购房者开始闹事了。用这四句话概况成一句话就是大家心慌了，不知道怎么办了。到底今年的市场情况如何，下面我简单介绍一下：今年1到10月份销售量是达到了8.96亿平方米，这是什么水平？大家可以看一下PPT，已经超过了2007、2008年的全年。也就是接近2009年的全年。可以这样说，还有一个月的时间我国商品房的销量一定会超过2009年的水平。再加上我们今年保障房的数量增加，今年的情况略低于去年的情况，好于2009年的情况。所以这是一个非常不错的年头，所以大家不要没有信心。

　　看一下投资，1到10月份我们房地产开发投资增长29.9%，到年底可能略有下降，因为这几年环比在下行，29%左右应该是低于去年的33.2%，高于我们前些年的水平，也高于前五年平均水平，也就是24.46%，应该说这方面也是不错的。我们再看一下我们的房价，9月份的房价，分两头。分两头的原因是什么？一线城市的房价是稳中有下，二线城市增长放缓。我们看9月份的情况，相对下降一点。排在前面的主要是二三线城市，同比增长5.8%。1到11月份的销售情况，第一个是上海，下降41.1%，第二个是北京下降31.1%，上涨比较大的省是河北，上涨49.9%，内蒙古上涨32.7%。从地区看，东部地区同比增长25.5%，西部地区同比增长11.1%，所以现在增长集中在东部和西部比较多，东部增长比较少一些。直辖市下降的有8个，还有23个在增长。 今年的市场还是一个非常不错的市场，但是地区差异比较大。从几个方面概况一下：一是房地产市场开始向理性回归。什么叫理性回归？去年和前年的市场非常不理性。大家都知道，你们也有这个感觉，家居行业的各位可以感觉到去年前年家居产品卖得非常火。第二个是房价、低价趋于稳定。我们重点应该是调房价，稳市场。这个房价今年看来调整的效果也非常好，最起码房价的涨幅在放缓，甚至有一些区域还在下降。低价发生了极大的变化，受市场的影响，或者是我们的方式发生了变化，可以说现在地价是区域稳定的状态。第三个是调控政策在各地的反映差异明显。我们现在反应比较大的是一线城市和沿海城市或者是重点旅游城市。为什么反应这么大？主要是这一部分投资比例过大。所以国家政策主要调整是投资性的，这样的话影响就比较大一些。第四个方面是房地产企业信心还在。可能大家都看了，有不同的人主要是缺少信心，我们现在的房地产开发企业已经接近8万家，在2008年以前才5万多家，这两三年长了涨了这么多，这就明确表示我们对这个市场信心还有的。投资的热情还很高。第五点是保障任务基本完成。所以概况就是这样，2011年的市场应该是相当于2009年的市场，略有超出。但整个形势还是不错的。

　　第二方面，对市场影响较大的政策。为什么今年的市场出现了明显的变化？大家回头看一下2008年，2008年的市场出现变化，低迷是因为大环境发生变化，出现了金融危机，今年市场发生了变化主要是我们主动调整，政策上的调整。它受到外部的环境干扰不是太大，就因为去年和前年火爆的市场对我们房地产市场带来了很大的风险，促成了社会的不和谐，所以要调整成稳定和发展的局面。第二个方面为什么一直在调整，大家都记得从2008从对长三角调整到今年已经是第六个年头了，以前效果不明显，现在为什么明显了？以前我们是单地作战，政策不少，效果不佳。今年我们是合力。中央和地方保持一致，大家都对这个市场做调控，第二个部门形成合力。多部门形成合作才能管理好这个市场。第三个是政策的组合拳非常有力。这三个合力才使得我们这个政策有这么好的效果。简单说一下，第一个肯定是政府出台的政策，都是行政行为，这也是我们当前市场发展阶段和我们整个管理方式还没有达到一定和市场相吻合所必须采取的手段，这说明我们的市场不成熟，发展得还不全面。有一点要说清楚就是，如果我们市场发展到成熟后，用行政手段管理市场一定是不行的，用行政办法管市场也是管不了。因为它有另外一套用法制代替了行政管理，我们管理市场的手段还远远没有跟上，所以要稳定市场必须要用行政作为补充。

　　限购是一种排除的方法，重点排除投资性的行为，投资性的购房行为，以满足我们市场刚性需求的矛盾。现在的情况应该这样讲，供需矛盾有所缓解，但没有达到平衡。刚性需求可以促使我们的市场稳定。在北京，现在有房的都是40岁以上的，需要房的都是40岁以下的。现在为什么市场不好？还是因为投资性限制以后，观望比较重，以为这个市场还在下行，还在找自己最佳的购房时期。在选择阶段也就是观望期。所以说，限购是解决了缓解需求。第二个是房地产税，房地产税是试点，对上海是新购房60平方米以上。所以，涉及的范围很小，影响有限。第三方面是加息。加息实际上是因为通货膨胀的压力造成的，所以通过通胀的压力我们今天重点任务是解决物价问题，物价问题这两个月环比下行。到十一月份我们的物价水平还很高，CPI还是5.46。在这个情况下，要控制货币的流量，所以要通过货币政策来调整，采取两个措施，一个是提高存款准备金，也就是冻结银行的资金，另一方面就是加息。现在从银行方面的冻结，在大型银行是有21%，在中小银行有17.5%（冻结）。第二方面是加息，已经连续五次加息。所以这一块对我们来说是加大了我们企业和消费购房的成本。从消费购房来看，如果按100到150万的贷款20年就增加11、12万。企业成本更大，这个应该对我们增加的开发成本压力非常大。第四个方面是限贷。现在处于最关键的时期，实际上我管它叫开发资金极力短缺，市场不好，资金贷不下来，现在开发商是追着银行，银行也不给钱。这个影响最大的还是限贷政策。

　　第三方面，明年的趋势。明年是什么情况，刚才讲了，市场还不错。政策非常清楚，总书记也说了，中国财政工作也定调了，政策会保持连续性、稳定性。而从市场发展情况和我们外在的环境因素，我们现在也不具备松绑的条件，可以看下几个数字，一个是我们经济前三季度保持9.4（GDP），CPI接近5.4。第三个市场还不错，达到09年的水平。就这三点已经足以说明我们的政策没有条件放松，这为我们的市场稳定发展调整 带来了时间和空间。第二个方面房价反弹的可能性随时存在，会成为政策的关注重点。实际上市场调控重点是调房价，房价下降或者放缓，老百姓才能够买到更好的房子，市场比较好我们企业靠规模取胜，而不是靠房价取胜。房价反弹举一个例子，存款货币80万亿，居民存款34万亿，如果再一次冲击这个市场，肯定会反弹。另外，我们的政策稍有松动，稍有风吹草动，我们的消费就会马上回潮，也会促使房价反弹。第三方面，限购应当是较长期的任务，停限需要外部环境支持，根据CPI变化而调整。这一项措施使供需得到缓解，如果取消限购就会促使大家对政策的信息减少，所以现在不会轻易放。另外，用一种方法建立一种新的制度和新的方式取代限贷，解决市场稳定的问题，但是我希望第二点尽快出现。最后说一个根据CPI变化而调整，我们银行可以释放出这样的信号，我们的货币政策应当有所放松，如果我们CPI继续上行的话还是会没有变化。我们明年的市场走向货币是非常关键的。

　　第二个市场形势：一是市场会保持稳定发展，商品房销售量与今年的的水平应当差不多。今年出台了非常严厉的调控政策，而且这一年都在坚持当中，各地执行的都不错。第二个方面是我们的限贷政策发生了极具的变化，会给我们的企业和消费带来很大的困难。第二个是房价、低价涨幅保持平稳。我在一月份出台一号文件文中，我就说今年的房价应该是上不去，下不来。上不去是政府不允许他上去，下不来是因为消费没有转移，还在集中。第三个方面是企业、消费贷款趋紧，开发企业融资压力加大，消费者贷款增加困难。这个是我们关注的问题，不管是开发资金还是消费资金都有存在这个问题。这个是决定我们2012年市场的关键。我们的开发企业在这一年多尤其是一线城市的开发企业现在不卖房，还得还贷，还得买地开张，这个时候资金链肯定不行，流动资金紧张，所以希望这一块资金政策给予松动，如果这一块继续趋紧，它的压力就很大。第四个方面是中小户型将成为未来住宅市场的主体需求。因为房价过高，政策的引导都促成现在中小户型是我们最受欢迎的。

　　所以总的来讲，明年的市场我们有信心，没有太大的问题。从整体来看，开发商企业来说，几个方面，二三线市场比较好，一个是调控政策没有一线城市压力那么大，因为投资比例比较少一些。现在大企业都在迅速向二三线城市扩张，包括万科、恒大。这给我们一个信号，我们的家居业也要调整我们的区域布局，不要固守北京、上海。你看这个趋势的话应该往下布局，要下行。要增加新的经济增长点扩大自己的市场份额。谢谢大家！

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