购房需注意哪些方面的问题 2011-10-22
房屋作为一项不动产，其买卖过程中所涉及的法律关系是复杂的。加之现在的房地产市场还存在很多不规范的行动，这就要求购房者在购房过程中的每个环节都要谨慎、细致，遇到法律问题多问问律师，如能直接聘请律师代理进行购房事务，则能有效地规避风险，保护自己的合法权益。纵观近几年的房地产买卖中，以下问题比较普遍，购房者应该尤其注意。 一是房地产发展商的主体资格。房地产商在卖商品房时必须具备主体资格。主体资格主要体现在营业执照上，购房者应仔细审阅房地产商品营业执照，看其经营范围，如其营业执照中没有经营开发，出售商品房的条款，则可断定该房地产商无主体资格。在这种情况下，所签订的购房合同可能导致无效。发生损失也难以挽回。现在，市面上存在很多由村、镇等发展的房地产，这其中的很多房地产其土地归村集体所有，村、镇等部门并无房地产经营的资格，其他手续也没有，这种房买来将存在较大风险。 二是看土地使用权证。土地使用权是房产权产生的前提和基础。但是现在很多房地产开发商由于不能缴足土地出让金，或不想缴纳土地出让金，因而得不到政府土地部门颁布的土地使用权证。在这种情况下，即使房产开发商持有预售或销售许可证，消费者也不要轻易购买。因为按照《房地产管理法》的规定，房地产商销售商品房，必须同时具备三个条件，即土地使用证，规划许可证，销售许可证。如没有土地使用权证，很有可能导致购房合同无效。而且，在没有土地使用权证的情况下是不能办出房屋产权证的。房屋作为一项不动产，其权属及其变动必须严格进行登记制度。如果没有产权证，就不能依法对房屋享有所有权。对相关侵权行为，也无法进行有效的对抗，这对于购房者来说是不利的，因为居住权，使用权，抵押权等都是由产权派生出来的，如果连产权没有的话，购房者还能享受什么权利呢？ 三是在购买期房的情况下，一定要小心。没有预售许可证，或预售许可证过期的情况下，一定不能购买。因为，一旦发生纠纷，合同往往无效。另外，由于付款与交付不同时进行，购房者在交款后，所购的房子会怎样，很难预测。房地产商的资金情况，手续是否齐全，房地产商的信誉等很多因素会影响房屋的正常交付。或在交付时，发现房屋的质量，结构，朝向、面积不尽人意。这就要求在购买期房时，要把合同签订得非常严密和科学，以保证在出现纠纷时，能根据合同有效地追究房地产商的责任，保护自己的权益。 四是不要把填写合同的权利全部交给房地产商。房地产商作为卖方，其在签订合同时无疑首先考虑的是自己的利益，因此，他们会有意无意地尽量减低自己的责任，而增加消费者的风险和负担。有不少购房纠纷在处理时，甚至发现合同中根本就没有违约条款，或违约条款中的违约责任小得近乎零，这样的条款根本起不到制约房地产商的作用。购房是一个平等协商的过程，购房者对合同的填写和签订一定要充分考虑到自己权益和今后可能发生的纠纷。有些房地产商对购房者提出的意见不予置理，摆出一副爱买不买的恶劣态度。对这样的房子，要么不买，要么到消费举报其侵权消费者权益。 如果购房涉及贷款，所涉及到的法律问题就更多。而这方面的法律法规尚不健全，现在个人住房贷款所依据的基本上是银行自己制定的制度和办法。鉴上情况，在购房中聘请律师还是很有必要的。
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