购买了已抵押房屋，我该怎么办？ 2011-04-24
编辑同志：
一个月前，我与刘某签订了一份《房屋买卖合同》，约定刘某将其所有的一套房屋转让给我。我付清60万元房款后，才得知刘某因还债，早在半年前就已经将该房抵押给了李某。现李某以抵押在先，且以我与刘某的房屋买卖影响了其权利完成为由，到法院起诉，要求确认我与刘某的《房屋买卖合同》无效。请问：我该怎么办？
读者：许楠
许楠：
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定第（二）款已经明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。” 即如果抵押人的出卖行为会损害抵押权人的利益，其转让行为会因为违反强制性法律规定而无效。
但这并非无法救济。一方面，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第（二）款中有一个但书规定，即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。另一方面，《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第（一）款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”
从这两个规定中可以看出，如果受让人清偿了债务，抵押权人的利益并未受损，那么抵押人不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。因此，只要你愿意代替刘某向李某清偿全部的盈余借款本息，就可以使李某的抵押权归于消灭，你与刘某之间的《房屋买卖合同》也就有效，但应当办理产权变更登记，你也由此获得向刘某的追偿权。 （江西兴国法院 廖春梅）
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