房贷紧缩 三类人群贷款购房巧省钱 2011-04-24
最近网络上风行了一些新名词，如“蒜你狠”、“豆你玩”等，使得不少购房人大吐苦水，恨不得把一分钱掰成两掰花。在月薪增长远远赶不上CPI及物价上涨的时下，房贷紧缩时期，有没有什么省钱高招呢？
首次购房人群—代表人物：小沈外地人某大型公司高薪白领
典型案例：小沈是山东人，毕业后一直留京工作，现就职于一家大型软件公司工作，月薪15000元，收入稳定。
小沈目前一直租房居住，月租金2000元，小沈打算以后定居北京，他觉得一直租房居住不是回事，所以准备在城区内淘一套小户型房屋，但是小沈现在手头积蓄加上父母的资助也只有100万，难以完成全款购房，只能运用银行贷款，他自己有着中长期的提前还款计划，小沈想明白在贷款方式有没有省钱妙招。
人群，根据目前“认房又认贷”的二套房政策精神，小刘这种情况很有可能被认定为第二套住房。但由于银行和房管局还不能完成全面联网，实际操作困难较大，在住建部未出台新政前小刘如贷款的话有可能比照首套房政策操作。不过，一旦有新的文件精神传达，那么像小刘这种情况的借款人有可能“得不偿失”需按新政要求办理。思前想后，小刘不敢贸然贷款。“伟嘉安捷”建议小刘最好还是采取“卖旧买新”全款买房的置业晋级计划。在购房方面，因为小刘购房的目的是为了结婚，考虑到日后生孩子的需求，不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房，做好长远打算。
首套房贷款购买：
典型案例：小赵是北京人，现任某外企公司人力资源部经理，其名下有一套房婚前贷款购买的住房，贷款已于前年结清，现市场价约为150万。眼看着小赵的儿子已经到了快上小学的年龄，小赵想接父母过来接送孩子，可是现在居住的小两居明确不够用三代人共同居住运用，所以小刘想贷款再买套房大点的房子。小赵夫妻现有存款60万，小沈不明白购房能满意自己的需求。
贷款方案：“1+1”式置业公积金二套房更省钱
伟嘉指导：“伟嘉安捷”指出，像小赵这种有过贷款购房纪录的置业晋级人群，从目前的政策来看，即使将这套房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款纪录，所以只要小赵再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以小赵与其打肿脸冲胖子，不如选择时下年轻人较为风行的“1+1”式置业晋级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子，这样一来可以减轻首付及还款压力。同时，还可以保持两代人生活上的独立性。
“伟嘉安捷”建议小赵可以在同小区选择一套房100万的一居室，这样方便父母接送孩子。在贷款方面，小赵的公司有为其缴纳公积金，建议其选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠却是能够让借款人省钱不少，小赵的情况大约能请求到60万的公积金贷款。 贷款方案：商业贷款银行及还款方式寻突破
伟嘉指导：首先，对于小沈这样的外地购房人，根据新政目前银行一般要求其提供在京一年以上的纳税或社保缴纳证明，而小沈所在的公司可以提供这些证明。其次，对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，在贷款利率相差不明显的情况下，“伟嘉安捷”建议小沈选择比较普遍的商业贷款，目前部分银行对首套房的借款人政策相对实惠，仍可请求到下浮30%的优惠利率。在贷款方式上可以大胆的选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。再加上小沈有提前还款的打算，等额本金更合适小沈运用。
在购房方面，“伟嘉安捷”建议小沈可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于其上下班出行。在贷款方面，可以选择贷款额在80万左右，采用等额本金还款的话，第一个月还款6093.78 元，还款额在小沈月收入的50%以内，而等额本金月还款额以后逐月递减，后期还款压力会越来越少，比较适用于他。
置业晋级人群—代表人物：小刘小赵 北京人 公司高层管理人员
首套房全款购买：
典型案例：小刘是北京人，现任某公司高层管理人员，收入颇丰。小刘和爱人结婚多年，两人名下都没有过贷款购房纪录，小刘现在居住的房子为当初父母以小刘的名义全款购买的，该房产位于通州区，房子较旧且面积较小。由于小刘和爱人准备今年要小年，所以再换套房子，小刘看上了一套总价为200万左右的大两居。但小刘现在手头资金只有40万，父母资助50万，名下的这套房产现在市场价约为120万。
贷款方案：卖旧买新 一步到位完成置业晋级。
伟嘉指导：像小刘这种已下已有住房的人置业晋级
中小企业主—代表人物：小张北京人私营企业主
典型案例：小张是北京人，现为一家印刷厂的老板，客源稳定，收入可观，小张现名下有两套房产均无贷款，一套房市场价为200万，一套为250万。为公司扩张需要，小张需要将工厂移址并将现有消费装备进行晋级换代，总费用需要大概220万，小张手头现有的资金不能够支付全部购机款，小张不明白有没什么途径可以解决他的经营融资问题。
贷款方案：抵押消费贷款中小企业主融资首选
伟嘉指导：“伟嘉安捷”指出，像小张这样的中小企业中，如果在经营中遇到融资困难，可以放心大胆的选择抵押
消费贷款，将名下房产做抵押向银行请求经营贷款。目前抵押消费贷款除支持购房、购车、装修外，对中小企业主经营融资也是扶持的。小张只需提供公司的组织机构代码，营业执照，财务报表、公司章程、公司的损益表等，即可向银行请求抵押消费贷款，一般可以贷到房产评估价的七成，假设小张的两套房一套房可以评到150万，一套可以评到200万，七成计算的话，两套房产做抵押完全可以满意小张的资金需求。并且目前抵押消费贷款相比于其他经营贷款，在贷款利率上也存在较大的优势，可谓是中小企业主融资的首选。
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