谁来封堵二手房中介“黑洞” 2011-04-24
江苏省靖江市一名年近60岁的老者，因急于为儿子创业筹钱，决定卖掉自己336平方米的房子，结果，却因与房产中介签订合同时没细心阅读条款，面临倒贴70多万元的窘境。细查之下，方知买房者竟是房产中介会计冒名顶替，卖房合同上的公章也是假的。
如此情况之下，房产中介经理竟称，老人是诈骗犯，已被公安网上通缉。
业内人士称，早在多年前，房管部门就通过合同管理来有效地维护交易双方的权益。但在二手房中介领域，目前还没有明确的规范，导致出现了监管漏洞。同时，由于目前房产中介在办理工商营业执照时无需前置许可检查，导致随便办理一个房产中介都没有人管
□特别调查
法制日报记者 丁国锋
基于房地产市场对国民经济的重大影响，国家对于一手房，也就是商品房买卖的规定目前可谓条目众多，各种监管手段已经趋向理性和成熟。但《法制日报》记者近日接触到的一起颇为蹊跷的二手房买卖，却让人对当前二手房交易市场中监管的盲区，有了新的体验和认识。
房地产主管部门明知是中介公司涉嫌炒房，却毫无方法；司法机关对以粗疏的合同条文“设套”欺骗买卖二手房的行为，碍于法律界定的缺失而显得手足无措；而遭遇骗购房产的房主，却需要走漫长的民事诉讼途径，才能有机会为自己维权。
“诚信”中介签下“诈人”合同
2010年春节后，年近60岁的江苏省靖江市虹桥新村村民刘云，迫于儿子在外地创业急需用钱，萌生了将自己与儿子名下一套336平方米的房产卖掉的想法。
3年前，刘云和妻子在靖江市较为高档的玫瑰园二期看中了这套336平方米的房子。当时，这一小区虽然还没有开盘，但178万元的价格，还是让这对下岗夫妻一度望而却步。赶巧的是，因为不久获得了50万元的拆迁补偿费，刘云支付了首付款，余款在银行办了15年的按揭贷款。
因为没有较大的经济来源，两三年下来，每月13000多元的按揭让刘云夫妻感到了明显的经济压力。其间，在房地产价格飚升的情形下，考虑到将房子转手卖掉可以获得较大的回报，刘云在一位朋友的主动联系下，找到了在当地颇闻名气的靖江市马洲房产信息公司进行二手房交易。
卖房信息在中介还没登记几天，9月9日上午，刘云突然接到马洲房产江华分部一名姓叶的经理打来的电话，叫他到中介办公室拿卖房的预付款。
刘云急匆匆赶到中介公司后，叶经理告诉他，买房人叫侯秋蓉。买房人来到中介后，叶经理给刘云介绍：这就是侯总。刘云当时表示，要净得房子纯卖价的176万元，银行还有104.8万元按揭贷款则由买房人连续还。对此，买房人欣然同意，刘云还为此当着中介和买房人的面，向银行查询了按揭贷款的现实。
房价谈妥后，叶经理就开始填写合同。侯秋蓉在一旁说：“拿10万元定金给刘云。”刘云告诉记者，因当时没戴老花镜，面对眼前如此诚恳的买房人，他没有细心看合同的条款，就直接签了字。一度让刘云欣喜的是，侯秋蓉在合同签订后，不仅付了10万元定金，还追加了20万元定金。
可等到刘云回到家，戴上眼镜把“房屋买卖中介协议”拿到眼前一看，赶紧吓出了一身冷汗，大声叫道：“出大事了，房子的成交价只填写了176万元。”
刘云说，如按此价成交的话，除去首付和3年内已还的银行按揭，卖房款就只剩下30来万元，何况合同并没有对剩下的104.8万元银行房贷进行约定，也就是说，他虽然将获得176万元的二手房成交款，却将为此倒贴70多万元。
而且，因为他已经收取了买房人30万元定金，按照法律规定，如果他毁约，将按定金的双倍金额赔偿买房人。
面对妻子的埋怨和哭泣，自觉吃了大亏的刘云当即打电话给马洲房产江华分部的叶经理说明情况，说要找买房的侯秋蓉，把30万元退给她，并愿意给她补贴一些恰当的损失。
但随后发生的事，却让刘云特别气愤。
第二天下午，刘云见到了与他签房屋买卖协议的侯秋蓉，同时还有马洲房产公司的何总经理及法律顾问马进明。
据刘云回忆，马进明当时对他说：“你们这么大年龄，签了字就算数，没有细心看不是理由，了不起加几万元钱。”
“你怎么这么马虎，签字就算数，这是个教训。”何总经理在一旁数落说。
而买方侯秋蓉则表态说：“我很喜欢你的房子，不可能同意你退钱，我回去和老公商量一下。”
但是，自此之后，侯秋蓉就没了音信，打电话不接、发短信不回，像杳无音信似的。刘云告诉记者，他事后经过多方打听才得知，与他周旋的“侯秋蓉”，其实是马洲房产的会计卜爱萍。而真正的“侯秋蓉”，则是马洲房产的前任负责人，也是现任负责人熊刚成的妻子。
刘云说，这家在当地拥有十几家门市分店，曾先后获得“重质量、讲诚信优秀企业”、“诚信中介”称号，其创始人侯秋蓉曾经被评为靖江市“杰出青年企业家”的正规企业，竟然一下子把他价值300多万元的房子给“骗”走了。
假公章设套反称卖房者诈骗
眼见自己的房子将“拱手让人”，刘云急匆匆地到当地工商部门查询马洲房产的工商登记情况，这才发现，侯秋蓉此前曾登记过多家字号的个体性质的信息咨询公司，有的因自行停业超期而注销。
据刘云介绍，他与马洲房产签订的“马洲房产信息房屋买卖中介协议”上，盖的是“靖江市靖城马洲信息服务部”的公章。《法制日报》记者在工商部门查到的一份注册登记为“靖江市马洲信息咨询服务部”的情况查询表上看到，其经营范围为房地产经纪、劳动力市场职业中介服务。但是记者通过靖江市工商局查询，却怎么也查询不到该公章对应的中介登记情况。“公章应当是假的，从2002年起就没有这个字号。”工商部门的工作人员说。
“他们隐瞒了现实，制造了虚假购买人的假象，还用假公章签合同，明显是诈骗行为。”刘云决定向公安机关报案。
受理刘云报案的靖江市公安局刑侦大队二中队仇队长对记者说，合同上实际签字人是马洲房产的会计卜爱萍，但在调查中，马洲房产很不配合，卜爱萍以至不肯在笔录上签字。
11月25日，靖江市公安局以“没有犯罪现实”为由，决定不予立案。对此，刘云表示不服，称将连续按法律程序维权。
对于刘云所称的“诈骗”，马洲房产态度如何？《法制日报》记者来到刘云所说的位于靖江市江华街的马洲房产江华分部，这间小门面房内只有一部电话、一张桌子、一块黑板和几把椅子。按照马洲房产门店工作人员提供的侯秋蓉的手机号码，记者试图联系其本人了解情况，但拨通后被告知不是侯秋蓉。记者又联系其门店工作人员，却被告知侯秋蓉已离开公司。随后，记者又与马洲房产现任负责人，即侯秋蓉的丈夫熊刚成取得联系。对于记者的疑问，熊刚成两度掐掉电话，最后极不耐烦地说：“刘云是个诈骗犯，公安已经网上通缉，有事可以和律师谈。”
记者随后联系靖江市公安局刑警二中队办案人员邱晓进，他答复说，“怎么可能把报案人通缉呢？熊刚成真会胡言乱语，你信吗？”
管理部门曝中介监管尴尬
《法制日报》记者在采访中了解到，类似的二手房交易纠纷不止这一起，一名姓薛的卖房人遭遇同样的被骗事件后，到靖江市中级人民法院起诉，却遭遇了败诉。
据了解，在进行商品房买卖时，在房地产公司售楼处最终签订的合同，是房管部门统一印制的标准化格式合同，合同条款中会详细列出房子的实际情况、相关的法律责任和义务。
一名房地产业内人士说，早在多年前，房管部门就通过合同管理来有效地维护交易双方的权益。但在二手房中介领域，目前还没有明确的规范，导致出现了“监管漏洞”。
靖江市住建局下属的二手存量房交易管理中心一位姓黄的主任在接受《法制日报》记者采访时说，从今年6月起，靖江市二手存量房交易管理中心引进了苏州市对二手房买卖的管理方式，要求凡是需要办证过户的，必须到管理中心签订一份统一格式的“存量房买卖契约”，而原先买卖双方在中介公司签订的合同则会伴着新合同的签订而自动失效。
“全市140多家房产中介信息服务部，各家的二手房交易合同在内容上都不同，五花八门，有的的确特别简朴。刘云和中介签的合同也是如此，仅仅一张纸，怎么可以保证买卖双方的合法权益呢？”黄主任说。
在记者的要求下，靖江市二手存量房交易管理中心一名姓邱的副主任向记者提供了一份“存量房买卖契约”草签合同样本，其中包括房屋的权属情况、价款、买售方违约责任、维修金等共10页21条规定，另外还有两个附件。
“到我们这里过户，也肯定要凭这个草签合同，我们也会进行审核，看看房屋有没有纠纷，是否存在银行抵押、被(法院)查封等情况。如果有，就不能赶紧成交；如果没有问题，签契约的双方就带上身份证、结婚证到我们这里来办理，最后签订一份正式合同，并按照国家的规定缴纳契税。”邱副主任介绍说。
“刘云与马洲房产签的那份合同，没有约定按揭款由谁承担，176万元的价格显然是太低了。”黄主任说，如果刘云想毁约，双方不到交易中心正式签订规范的合同，这个交易就不会完成，但双方的纠纷怎么处理，政府部门也没法管理，只能通过法律途径加以解决。
对于目前出现的中介公司炒卖二手房的问题，黄主任则表示，是否属于炒房行为，需要证据。如果中介拿亲戚朋友的身份证与卖房人签合同，的确难以控制。而且在实际管理中无法界定什么样的行为是恶意炒房、扰乱房地产市场秩序的行为，即使是炒房行为也没有方法处罚，国家还没有相关法律细则。
谈到对房产中介的管理，黄主任还介绍说：“在行政许可法颁布前，房产中介在办理工商营业执照时，首先要到房地产主管部门办理许可证。但现在，没有前置的许可，随便办理一个房产中介都没有人管，虽然按照法律规定，房产中介应当在3个月之内到房产部门登记备案，否则将由房产部门协同工商部门一起吊销中介的营业执照，但在实际中很难操作。”
一名业内人士分析说，目前二手房交易相当活跃，且交易量惊人。老百姓需要在二手房交易中享受到一手房同等的管理服务，但目前无论从法律层面还是政策层面，都明显暴露出监督管理缺位的问题，在肯定程度上对房地产中介行业的健康发展埋下了隐患。
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