如何选购二手房 2011-04-24

　　购买二手房之前，最好先实地了解一下物业周围房子其月租赁价格大概在什么水平。购二手房出租的回报率在７至８厘左右比较划算，回报率＝年租金÷总投入。

　　投资二手房还要注意供求关系，这关系到房子能否保值、增值，能否尽快出手，多年闲置卖不出去或者每次“变租”都会三五个月租不出去，便是投资失误。

　　另外，要做好长线投资的准备。以目前的价位，一手业主大都已蚀让２０％－３０％，以至４０％－５０％，楼价下跌机会不大，但强劲反弹的机会也很少，所以最好不要“短炒”。要作长线投资。若你看好未来经济的发展，又有一笔两三年内不必动用的资金，投资二手物业，不失为好想法。

　　除了上述因素之外，对投资者购买二手房有三点建议：第一，择房产淡季购买。因为旺季市场火爆，行情看涨，而淡季市场冷淡，价格偏低。第二，在挑剔中选择。比如说自己经济压力过大，房子太旧只能凑合着用等，增加讨价的筹码。不过，挑剔要过度，否则坐失良机。第三，在摸底中成交。业主出售二手房有的是出国转卖，有的是重新置业。报价的心理差异很大，多打听、多了解业主的目的和心理，就能把握主动，降低购房成本。

　　买二手房自住要量体裁衣

　　买二手房自住的人在考虑产权、价格、地段以及保值、贬值方面因素是与二手房投资者相类似的。不同的是购房者多是资金有限，难以承受新居的经济压力，他们有很多主观的要求，比如居家的恬静性、交通要便利、考察物业管理好坏、选择小区环境、个人对楼层的喜好、没有电梯的房子管理费会比较低、还有孩子上学、方便自己上班等。

　　很多买二手房自住的人特别关怀房子的新旧和楼龄长短，因为这关系到居住的年限。二手房的新旧、楼龄长短主要看保养好坏。另外二手房的运用工夫还牵涉到土地运用期限问题。房产证上并没有写明房子是何时盖的，但有运用期，商品房是按土地出让的工夫来计算，住宅是７０年；但房改房比较特别，有可能已经建了很长工夫以至１０年多，但只要它转给了私人，则重新计算运用期。

　　而从居家的恬静性考虑主要注意以下几点：

　　１．单个房间的物理性。包括房间内的温度、湿度、光芒的明暗和强弱、房间内的色彩和色调，空间的形状、空间的大小等。

　　２．空间的形状。形状以规整为宜，避免选择异形房间做卧室。异形房间较多的住宅区，其施工的标准化、规模化程度低，造价一般高于规则形套房，高造价必是高售价。

　　３．客厅以方形为宜。各运用空间要有良好比例，不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的想象。主卧室的建筑面积应有１２平方米以上，非开放性家庭客厅也不宜超过２０平方米，厨房、卫生间的空间要满意基本的操作要求。

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