购买法院拍卖屋，怎么办? 2011-04-24

　　本报《地产》曾刊登了“香槟之约园”被法院拍卖的消息，讲得是某开发商如何由盛转衰的故事，没想到却引来很多读者对拍卖房产的好奇。被法院拍卖的房产能不能买？是不是比较便宜？买了之后办手续麻不麻烦？为了一次回答到位，我们给你做张买房流程表吧。

　　拍卖屋，产权会不会有问题

　　事先向法院了解明白

　　法院拍卖房屋，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋，通常简称为“法拍屋”，也有称之为“银主盘”。但是法拍屋并不肯定是从银行查封而来的，私人查封也有。多数房屋都有向银行贷款，银行贷款出去时都会办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿权。

　　其实买“法拍屋”与买其他楼盘并没有什么大差别，都要注意物业的权属，肯定如果“干净”的物业。首先要了解明白被拍卖的房屋是通过法院查封抵债，银行抵债，还是自行协商抵债？一般法院查封抵债和银行抵债都会在房管局备案，并有法院出具的相关查封、扣押或拍卖通知书，或者银行抵押通知书。

　　但如果是私下协商抵债，通常是直接将房产证拿给对方扣押，并签订一份抵债合同（协议），债权人、债务人任何一方都不可以单独将物业交易与出让，否则被视为无效。所以一般最好是通过法院拍卖购房，如果通过中介购房，则出售人应当持有法院相关文书，或者原业主的授权委托书。此外，签订购房合同时应当特别谨慎，将价格、交楼工夫等都要详细注明。

　　一般情况下，法院拍卖的房屋都是取得合法产权的，这样的房子买下来都不会有什么问题。但有时法院也拍卖暂时未取得产权的房屋或在建工程，这种情况下也是可以购买的，但法院拍卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况，所以在竞拍前可以先向法院了解该房屋的权属情况。否则，在拍卖现场，拍卖师是不会向你介绍房屋产权情况的，切记。

　　如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的。但如果原产权人只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。

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