买房可以零首付吗？ 2011-06-03

零首付不影响买房

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2001-05-24 13:02:00.0
　　中国人民银行17日发布公告：要求各商业银行立即停止发放零首付居民住房贷款和不指定用途的综合消费贷款。人民银行有关负责人指出：由于商业银行规定零首付居民住房贷款不需要个人支付首期款，而且受商品质量、售后服务、市场环境等多种市场变动因素的影响很大，在我国个人信用制度尚不够完善的情况下，发放这种贷款存在较大的金融风险。央行的一纸禁令，曾经在业内颇多微辞的“零首付”在北京楼市磕磕绊绊，终于走到了尽头。

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　　从1998年开始，个人住房贷款渐渐成为银行热门的金融产品，各家银行纷纷降低贷款条件，首付款从30％降到20％乃至出现了零首付。到了2000年，各行竞争开始白热化。各家银行都明白，个人住房贷款的高质量的优质资产，在零首付的买房游戏中，风险需要银行一肩承担。中国社会科学院的汪利娜研究员对零首付住房贷款这种金融产品就一直保持着警惕，“住房贷款的风险要从制度上加以防范，现在住房二级市场不完善，房地产产权复杂，抵押登记制度也不健全，这些都加大了银行个人住房贷款的风险。”这一次央行的禁令就给各大商业银行都提了个醒。

■开发商：取消零首付是好事

　　对于取消零首付，房地产公司应该是不太开心的，毕竟少了一种付款方式，房地产公司就少了一个潜在的客户。可是北京中鸿天房地产有限公司总经理潘石屹在接受记者采访时却说：“我是不赞成零首付的，如果是零首付，就会使发展商和客户之间可能达成某一种默契，来把银行的钱套走，这样就不利于房产信贷的健康发展。客户选择房子应该是慎重的，只有客户掏了钱，才会慎重。如果是真正的零首付，可能不承担风险，就不可能慎重。在中国现有的信用制度和房地产商良莠不齐的情况下，房地产的资金会朝不好的项目发展，整个的机制比较乱，对市场的健康成长是不利的。”在这个意义上零首付被央行明令禁止应该说是在他的意料之中。

　　潘石屹认为，在北京，即使是有条件的零首付都难以实行。不完善的住房二级市场会让抵押在银行手中的房产成为“不动”产，抵押登记制度不健全造成房产的重复抵押会使银行陷入经济纠纷的泥淖，而最让人心烦的是房产千奇百怪的“成分”：内销房、外销房、商品房、经济适用房等等。不同成分的房产的产权是混乱的，有些房产的土地使用权和房屋所有权是分离的，买房者常常是只购买了房屋所有权。而最有价值的部分是可以保值增值的土地使用权，不是需要折旧的房屋所有权。不管是谁，把这些情况弄明白都将是一笔不小的成本。总而言之，这次央行取消零首付是件好事。

■商业银行：对零首付业务并不积极

　　据工商银行北京分行住房信贷部的有关人士介绍，目前开发商推出的“零首付”，其客户欠的首付款资金都是由开发商自己想办法进行内部运作，银行并没有给予支持。这就意味着北京并没有真正意义上的“零首付”。那么，银行界支持了，是否就叫座了呢?据了解，今年7月中国建设银行和中国工商银行率先在上海、厦门及广东竞相推出住房贷款“零首付”业务，即利用旧房作为信用保证，将原应付的首期款均摊到未来逐步支付。

　　于是，记者又拨通了工商银行上海分行的王新华先生的电话。据他的介绍，该行的购房零首付推出至今，业务量一直不大，只占该行所有个人消费贷款总额的5％左右。由于现在银行提供个人消费贷款品种很多，购房者可将房屋作抵押，从中获得资金，以支付购新房的首付款。较之“零首付”贷款仅仅用于“首付款”来得更为灵活便捷。况且“零首付”的首付款款项是由银行打给房产开发商的，对开发商来说资金回笼相对缓慢，财务上遗留的问题较多，因而对此项业务的积极性不是很高。再说，旧房的产权归属复杂，有些房改房产权又不在个人手里，一时拿不到，也就办不了抵押手续。这些都不利于“零首付”业务的发展壮大，所以市场需求并没有原先人们预料中的那样大。当记者问起取消零首付会不会影响他们的业务情况的时候，王先生肯定地说：“不会，这样的业务量实在是太小了。”

■买房人：对这种信贷方式没多大兴趣

　　一些没有买房经验的人在和记者聊到取消零首付的时候有点惋惜，供职于联想的张先生工作的时间不长，可是收入很高，他对记者说，其实零首付很适合他这样的人。他对取消零首付表示不太理解。

　　可是接触过零首付的人的看法就完全不一样了。曾先生在看了某房地产项目的“零首付”广告后，本以为可以不付首付款即轻松入住。但售楼小姐告诉他，用这种方式买房，不仅要交一笔数额不小的定金，而且扣除定金外，20％的首付款的其余部分也要在几个月内还清，再加上正式签订合同后，马上就要开始月还款，负担依然十分沉重。对于“零首付”，有这种失望的购房者远不止他一个。

　　一位上海的买房人告诉记者，“‘零首付’类的住房贷款存在着许多的弊端，手续过于复杂让申请人‘望而却步’，星期一到星期五才办理很不方便，条件也过于苛刻，银行过于考虑自己的利益而对消费者的利益损害过大……”他表示，他对这类信贷服务提不起兴趣，自己也不会考虑通过银行的这类信贷业务来买房置业。对于取消零首付他认为不会对买房人产生多大的影响。

■专家：取消“零首付”买房不会受影响

　　记者走访了有关房地产研究及金融方面的专家。北京大学光华管理学院的梁羽峰先生说：“取消零首付及不指定用途贷款两项业务，购房人绝对不会受影响。相反，如果禁令后能规范房地产市场，购房者利益得到保证反而是一件好事。其实仔细琢磨一下前一阵子在楼市备受关注的‘零首付’就觉得其实对购房者非常不实际，首先‘零首付’并非零投入。就算零首付真的不需要个人支付首期款，但有的条件均要求以两处房产即现有住房和预购新房作抵押，这种‘零首付’业务很显然就是把一些没有旧房，需通过贷款解决困难的潜在购房者排除在外了，而一些有房户，有钱又不够多时特别是在连首付款都付不起时一般不会急于买房。‘零首付’的目标顾客定位不够准确，自然在很长时间内未受市场青睐；此外市场上也几乎没有完全意义的‘零首付’。所以央行取消‘零首付’业务对买房者冲击不大。”

　　地产研究人士李先生告诉记者，××项目打出“零首付”的广告之后，确实引来了不少咨询者，但是问的多，动真格的少，实际上“零首付”只是一种开发商变相的促销方式。虽然名义上是业主不交一分钱即可入住，但在条条款款上却规定要业主在一定时间之内交齐二至三成的总房款，这与几成按揭毫无区别。这只是开发商为吸引购房者买房而抛出的媚眼，“零首付”淡出楼市，对买房人影响不大。