房子还没有盖好，就得签合同对吗？ 2011-06-03

你好!你可以看下,房产商的五证!《建筑用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 建设工程开工证》 商品房销售(预售)许可证》 是否有!有的话就是合法的销售,可以签定商品房预售合同,可以收首付,可以办理房屋按揭贷款!
房地产预售合同主要包括哪些内容？

答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。



在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。



问：要重点注意购房合同中容易出现哪些不对等条款？

答：1.房屋面积计价方式不合理。房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，但在有些商品房买卖合同中却有这样的条款：“若因设计原因造成房屋面积增加3％或减少3％，合同价款不变。”事实上很少房地产公司在开发商品房时会使房屋面积增加，相反，若减少了3％，消费者就要承受少则几千元、多则上万元的经济损失。
2.对违约责任的规定有失公正。有些商品房买卖合同规定，因不可抗力造成工期延误，开发商不承担责任；同时又往往加入一些非不可抗力因素，以求房屋逾期交付的免责。如市政配套的批准与安装的延误、施工中发生的意外事件也当作“不可抗力”。而对消费者交纳房款的条件却十分苛刻，如在规定时间内不能交付，就得按每日4‰的房款支付滞纳金。
3.对室内各种生活设施的约定含糊不清。如在合同中明明规定，室内有卫星接收天线及供暖系统。可用户入住后，电视收看不到各种频道，供暖系统到冬天不能正常供暖。事实上，商品房开发后要达到正常的生活标准才能入住，若达不到则应视为没有交付使用，并构成逾期交房，开发商要对此承担责任并加以改进。
4.开发商故意将合同中的“定金”改为“订金”。消费者应明白“定金”受法律保护，而“订金”则不然。
5.将物业管理的相应条款强加于人。对于预售商品房，许多开发商未确定物业管理公司及相应的维修、管理标准，就让消费者在没有见到任何书面材料的情况下做出承诺，在签约时接受有关物业管理事宜及费用的条款，这显然是不符合法律原则的。另外，物业管理合同与购房合同是两个不同的民事法律关系，千万别混淆,否则很容易多花冤枉钱。


问：签署期房购买协议有哪些注意事项？

答：1.购房前，首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为，所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》，如果该公司不能提供《许可证》您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。
2.要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详细规定的：
(1)竣工日期及房屋的交付时间。
对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。
(2)详细约定付款的时间及方式。
建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
(3)违约责任
关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
3.双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。

问：签订购房合同时应注意哪几个问题？

答：1.首先要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。签订规范的商品房买卖合同，最好请律师代理或介入，并要对合同进行公证，确认其法律效力。
2.使用规范的示范合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。因此建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同，这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。
3.查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，同时预售方必须是取得预售许可证的开发商。买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外要核对一下卖方的营业执照和房地产开发企业资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
4.买期房要注意建筑面积的约定。购房者在建筑面积约定时仅仅用多退少补，按实结算来约定面积问题时容易产生纠纷。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，也要将套内建筑面积和公用分摊面积填上。在没有约定的情况下，根据有关法规，建筑面积超过预售合同约定的，购房人可以不承担增加部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，开发商应将建筑面积减少部分的价款退还购房者。
5.买期房要约定交房条件和时限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用交付即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免处于尴尬法律状态，购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
6.签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
7.签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8.注意合同文本中补充协议的内容。补充协议通常由开发商起草，购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
9.注意约定违约责任。承担责任的违约事项包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性。