泡沫经济指的是什么？ 2011-06-03

例1：
东南亚国家从70年代开始相继起飞，经济增长较快。但年期的高速增氏，却积累起一些严重的结构问题。在这些回家沾沾自喜的同时，更加迫切地推动经济的新一轮的增长，然而忽略了资源配置的合理性，投资和生产大量过剩，普遍高估房地产供给、制造业的产能；同时其经济增长的主要推动力是外延投入的增加，并非完全是单位投入产出的增长，导致一场“成长性的衰退”，“泡沫经济”。

“地产泡沫”破裂，银行坏帐呆帐严重。东南亚各国在过去十几年的经济高速增长期间房地产价格暴涨，吸引银行向房地产大量投资。据统计，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金 约占其贷款总额的50％，马来西亚占29％，印度尼西亚占20％，菲律宾占11％。而近年来，由于这些国家经济发展速度放慢，商业建筑严重供过于求，造成大量住宅、商业建筑被闲置。由于一些银行擅自放松向房地产业贷款的际准，结果导致大量资金因房地产过剩变成呆帐。银行呆帐增加影响了东南亚金融体系的稳定，一些金融机构濒临破产。

例2：
日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能归咎于客观原因。日本主要的错误政策是：
　　
　　　　第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。　　
　　　　第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。　　
　　　　第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。
　　
　　　　泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。日本的沉痛教训应该在中国房地产发展进程中引以为戒。
例3：
防止经济“拉美化”要从源头找起，当年导致拉美出现经济危机的房地产泡沫与今日中国的地产市场及宏观经济有一定的相似之处。
　　2004年下半年以来，“拉美化”一词被频频提及，但拉美经济沦为外国资本的附庸是否中国经济的现时之忧值得商榷。因为沦为外国资本的附庸只是“拉美化”的冰山一角，而沉隐在水面之下的，导致拉美危机的“原罪”才应该是我们对拉美化进行思辨的理性命题。
　　地产泡沫成危机之源
　　根据IMF对过去30年—40年中21个工业化国家的住房市场及股市热潮和衰落情况的研究显示，住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股市泡沫要大出一倍。因为房地产业泡沫的破灭对消费的增长形成很大阻碍，而且，由于房地产行业强度倚赖银行的资金因素，银行系统将面临资金链崩断的危险，严重者将引发金融危机。
　　中国社会科学院拉美所经济研究室主任吴国平在接受《环球财经》记者采访时认为，使拉美经济陷入危机恰恰也是拉美20世纪70年代的房地产泡沫。这是他在做《拉美人均GDP达到1000美元面临的挑战》这一课题时得出的判断。
　　据吴国平介绍，在判断拉美人均GDP达到1000美元的确切时间时，巴西建筑业投资占固定资产投资的70%，阿根廷占80%，拉美地区的平均值在65%左右，如此高的比例表明泡沫已经存在。
　　有几个客观条件促使拉美房地产泡沫形成。
　　首先是国内外利率很低，而国际上正好是第一次石油危机。产油国坐拥大笔资金无处可投，这使得借钱非常容易，大大刺激了投资房地产的热情。
　　其次，拉美正好是人均GDP1000美元的前夕，经济增长迅速，置房成为人们生活好转的首要选择，国内房地产需求看涨。
　　同时，房地产业发展的“波及效应”强烈。国际上对发展房地产业有如下的统计和记录表明，房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l.5-2个单位。拉美各国政府为解决就业问题，也把房地产看成经济增长的重要手段，自然不会加以禁止。
　　于是，在多方的合力之下，拉美房地产泡沫越做越大。
　　危机爆发后，由于房地产投资巨大，遭受打击无疑是致命的。同时，由于拉美经济过于倚重房地产，这次危机正好戳中了拉美经济的死穴。所以，当墨西哥首先宣布延缓还债后，即刻产生多米诺骨牌效应，拉美经济陷入危机。
　　房地产泡沫之说纠缠了多方的利益，聚合着各种声音，已经衍生成为一种极为复杂的国民情绪。但可以肯定的是，在个体理性与集团利益的较量中，如果权势为判断披上皇帝新装，那么最后蒙蔽和伤害的只能是广大民众的利益及整个国家的发展。
　　拉美噩梦开始于地产泡沫爆破之时，相同“题材”的剧本正在中国酝酿。