询问关于回迁房屋交纳个人所得税问题 2011-06-03

回迁房是指发展商征收土地时，赔给回迁民的房子，对于已取得房产证并且是完全产权的房屋买卖，与普通商品房的二手房买卖没有区别，对于按成本价购买的回迁房，需按房屋成交价款的10%交纳土地出让金

对于没有房产证的房屋，回迁民手持的是回迁协议，将要发的房产证是拆迁户户主的名字，出售这样的房屋，对于购房者而言有一定风险，故存在其特殊之处。

一般采用的办法是：为避免风险，购房者一般会要求将房屋价款办理公证提存手续，在交易房屋取得房屋所有权证后，双方凭房产证、公证书、各自的身份证以及购房合同等到房管局(或房产交易中心大厅)正式办理过户手续，再由公证处向出售方支付房屋价款。

出售此类房屋，需向购房者提供回迁协议等材料，对于属经济适用住房，危改房，集资房或其他土地是以划拨方式供应的房屋，需按房屋成交价款的10%补交土地出让金。

交易过程中所产生的印花税、契税、个人所得税、营业税等仍需按规定交纳。


一、所需资料（原件及复印件）：

　　1、房地产买卖合同（或抵债协议）
　　2、房地产权属证明
　　3、《房屋拆迁补偿安置协议》
　　4、补偿房产建成后确定房号的统一抽签时间或实际办理补偿房产的交接时间的有关证明资料。
　　5、房地产评估报告
　　6、卖方（转让方）身份证明
　　7、卖方（转让方）户口簿（国内居民申请减免个人所得税的提供）
　　8、如果房产证地址仍是旧地址，则需提交房地产所在地派出所出具的新门牌号证明
　　9、如果买方产权来源属法院、仲裁机构裁决过户的，需提供民事裁定或仲裁决定书（以上1、2、5点资料可不提供）
　　10、属法院委托拍卖的，需提供成交确认书（以上1、2、5点资料可不提供）
　　11、地税机关认为需提交的其他资料

　　二、办理程序

工作步骤 业务项目 办理窗口
第一步 计核税费 各办税服务厅文书登记窗口
第二步 缴纳税费 各办税服务厅征收窗口
第三步 领取征免税证明 各办税服务厅文书登记窗口

　　三、办理时限

　　半个工作日（涉及减免税的，办理时限为5个工作日）。

　　四、税费计算

　　1、营业税、城建税、教育费附加、堤围费（国内个人综合税率是5.6%）
　　（1）以补偿房产建成后确定房号的统一抽签时间或实际办理补偿房产的交接时间，按照“孰先”的原则计算，未超过五年的住房，按转让价全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费；已超过五年的普通住房，免征营业税、城建税、教育费附加、堤围费；
　　（2）回迁房产原属自建非住房（商铺、写字楼等），按转让价全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。回迁房产原属购置非住房（商铺、写字楼等），按转让价减去购置原价后的余额为营业额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。
　　2、个人所得税
　　（1）按现转让价减房产原值的差额，再减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率是20%
　　其房产原值分别为：
　　①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
　　②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
　　③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
　　④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
　　（2）不能提供原购房价格，从而不能准确计算转让所得的，由税务机关核定征收。
　　（3）个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房（需提供房地产登记中心出具的该个人夫妻双方以及户籍登记的未成年子女的所有房产情况查询结果证明）两个条件，方可免征个人所得税。
　　3、土地增值税
　　（1）属普通住房的，暂免征土地增值税；
　　（2）属非普通住房或非住房，并且可准确计算增值额的，适用四级超率累进税率；不可准确计算增值额的，先按转让价预征（市区预征率为0.7%，西区和斗门为0.5%）。
　　4、印花税（转让双方均要按合同金额计征）
　　（1）按“产权转移书据”税目征收，税率为0.05%
　　（2）按新房地产证本数计，每本5元贴花
　　（3）法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的，不征印花税
　　5、注意事项：
　　（1）转让价的确定：合同成交价与评估价（指评估报告中反映的市场价）的90%对比，取高值 （公开拍卖的除外）。
　　（2）税务机关有权对应纳税房地产的评估结果进行审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用
　　（3）以房地产抵债的视同销售，计税依据原则上按照下列顺序确定：（一）实际抵偿债务的金额；（二）法院判决书上确定的金额；（三）国土部门房产评估机构的评估价；（四）其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。以上价格均无的，可用公式：成本价×（1＋10%）÷（1－5%）倒算出计税依据
　　（4）一次转让多项房产的，按项分别计算以上各税

　　五、特别提示

　　由于我局征收前台已取消现金收税及收费，因此建议持个人银行卡（须印有“银联”标志）在前台刷卡缴纳税费。否则，需自行到银行缴交现金或转帐。