会计制度变更对房地产行业的影响?? 2011-06-03

股票投资以市价计：根据新会计准则，上市公司投资股票等交易性证券，将采用公允价值减去交易所市价计价，将使上市公司在短期证券投资上的盈亏得到体现。根据《企业会计准则第22号———金融工具确认和计量》的规定，对于交易性金融资产，取得时以成本计量，期末按照公允价值对金融资产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益。新的投资准则，修订了调整投资的分类方式，包括交易性证券投资、持有到期投资和权益性投资，其中交易性证券投资类似于原先的短期证券投资。

对于上市公司持有的法人股，新会计准则一般不把它认定为交易性金融资产，而是划分为可供出售金融资产。对于该类资产的计量，新会计准则规定，取得时按照成本计量，期末按照公允价值计量，对于公允价值与账面价值之间的差额计入所有者权益。受益于该规则，业绩改善和所有者权益增加突出的主要公司有新希望、东方集团、岁宝热电、吉林敖东、辽宁成大等。

资产减值有新规：《企业会计准则第8号———资产减值》第17条明确规定：“资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。”在旧的会计制度下，企业通过资产减值的操作来调控利润，包括在当年大额计提资产减值准备，使当年大幅亏损，次年冲回，从而做出明年扭亏为盈的假象；或者选择某一年超大额计提，其后几年缓慢冲回，操纵利润。那么，对于以前进行资产减值操作的上市公司，一般会赶在新准则正式实施冲回，从而促进这些上市公司的业绩在2006年出现业绩上的大幅度提升。对这类公司具有投机性机会，可以不作为投资的重点。

重组产生利润：《企业会计准则第7号———非货币性资产交换》规定，非货币性资产交换同时满足如下两个条件，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：第一，交换具有商业实质；第二，换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量。

对作为债务人的上市公司而言，新的债务重组准则意味着，一旦债权人让步，上市公司获得的利益将直接计入当期收益，进入利润表。对沪深股市无力清偿债务的上市公司而言，一旦债务被全部或者部分豁免，可能大大提高其每股收益。该规则主要对当前债务较重的上市公司有利，会带来投机性机会。但本身债务负担较重的上市公司基本以绩差公司为主，因此，只可投机性介入。

房地产增值计入损益：《投资性房地产》准则是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容。所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

由于投资性房地产的公允价值，也反映了现时假设未来租赁可获取的租金收入，因此公允价值模式下将投资性房地产公允价值的变动确认为损益，而不再计提折旧或进行摊消。本准则的影响将主要体现在园区类企业，尤其是那些希望通过租金收入来获得长期收益以增强可持续发展能力的上市公司。我们认为，受此规则影响比较突出的上市公司有陆家嘴、苏州高新、南京高科、外高桥、新黄浦、G泰达等。

另外，新会计准则下实行新的存货记账方法，取消“后进先出”法，一律使用“先进先出”法记账。对于原先采用后进先出，存货较大，周转率较低的公司，会造成毛利率和利润的不正常波动。

在新会计制度采用的第一年度，上市公司将根据上述规则对企业的资产、权益、损益等进行新的调整，从而引发上市公司的权益、利润的改变，必然引起其股票估值水平的重新调整，从而带来显著的投资机会，特别是资产类股票在近几年的资产价格上涨中获得了巨大的资产增值，但财务报表并没有体现其权益和利润的变化。这种增值一旦在财务报表中得到体现，必然促进股价的上涨，因此可以作为重要的投资目标。当然，由于会计规则的变动带来的是一次性收益或权益的变化，并不能从根本上改变公司的经营形势，所以在把握类似机会时，还需结合公司发展前景和投资价值来认识。


至于人民币升值，就不用我解释了吗？