二手房买卖应注意的问题 2011-06-03

真正有钱的人会去买高档住宅，别墅、公寓等，稍微逊色一点的就去买中低档的房子，有一部分人不是很有钱，但希望能住得宽敞一点的就选择了购买二手房。记者这次就如何购买二手房，以及购买二手房时应该注意哪些问题采访了北京市中孚律师事务所张锐利律师。

　　选择中介机构要慎重

　　许多购房者在购买二手房时，为省时省力，都会通过中介机构来查找房源，进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂，许多不法中介采取各种手段欺骗购房者，例如，有的中介为促成交易，故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵，有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞，故意不明确使用面积、建筑面积、以及建筑面积是否包含了公用面积，从而给购房者设下陷阱，使购房者蒙受巨大损失。张律师提醒，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

　　全面审查最重要环节

　　全面审查是购买二手房最重要的环节之一。张律师说，所谓全面审查，主要包括以下几个方面：

　　１．对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿，查验卖房人与产权人是否为同一人，如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书；

　　２．对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明，包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”，购房者在审查上述证件时，必须查验原件，必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。

　　３．对房屋其他上市交易资格的审查。

　　（１）如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；

　　（２）如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；

　　（３）如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；

　　（４）如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售；

　　（５）如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；

　　（６）如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

　　４．对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

　　关键性承诺应体现在合同当中

　　除了全面审查之外，张律师还告诉记者，交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续，在这一环节，律师会告诉购房者需要准备哪些证件。最后，购房后应及时办理过户手续，以避免节外生枝。
详情参见http://www.tjfw.com/knowledge/p-2hand/know-2hand-0014.htm
http://secondhouse.soufun.com/secondhouse/news/673797.htm