什么是房地产市场的泡沫问题 2011-06-03

什么是房地产泡沫?
房地产泡沫是指价格猛涨并已远离其价值。换言之，房地产泡沫是指人们为了得到该房屋而必须支付的金钱猛涨而远离其为得到该房屋而愿意支付的金钱。而这“必须支付的金钱”与“愿意支付的金钱”之间的“差额”就是“泡沫”。我们假设“必须支付的金钱”为Ａ，“愿意支付的金钱”为Ｂ，则“差额”即“泡沫”Ｃ＝Ａ－Ｂ。　 当房价收入比在合理范围内时，此时价值（价格）均衡，即“必须支付的金钱”与“愿意支付的金钱”这时是相等的，即Ａ／Ｂ＝1，这时Ｃ＝０，说明此时泡沫不存在。当房价收入比超过了某一“上限”后，也就是说此时价值（价格）不能实现均衡，即“必须支付的金钱”大于“愿意支付的金钱”，即Ａ／Ｂ＞1时，显然此时Ｃ＞０时，说明泡沫存在；显然，Ａ／Ｂ的比值越大，此时Ｃ数值也相应越大，说明泡沫也越严惩。此时是最典型的地产泡沫，即房屋空置泡沫。　　当然，泡沫也很可能呈现一种更复杂的、更隐蔽的表现形式。那就是价值（价格）虽然实现了均衡（供给价格与需求价格均衡），但此时的Ｂ实际上却是由Ｂ1+Ｂ2所构成的，其中Ｂ1是真实的“愿意支付的金钱”即真实（自住和投资）购房者“愿意支付的金钱”，而Ｂ2是虚拟的“愿意支付的金钱”即投机购房者“愿意支付的金钱”；此时虽然Ａ／Ｂ＝1，即Ｃ＝０，但此时的Ｂ2从本质意义上讲，其实同Ｃ并没什么根本的差别了。这时的泡沫表现形式就是地产价格泡沫或地产投资泡沫这两种形式，或是这两种形式兼而有之。当然实际市场情形可能会更加复杂，即在Ａ／Ｂ＞1，即Ｃ＞０时，依然有Ｂ2的存在，那么，此时，实际上是房屋空置泡沫、地产价格泡沫或地产投资泡沫这三种形式很可能是同时存在了。