什么叫“都市综合体”？ 2011-06-07

都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏，是城市与区域最繁华的中心！

都市综合体的九大价值特征

　　都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有九个突出的特征：

　　1.高可达性、便利性

　　都市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

　　2.高密度、集约性

　　都市综合体建筑高度和密度均很高，通常形成高楼林立的现象，使其片区成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面集中。

　　3.整体统一性

　　都市综合体建筑风格统一，都市综合体中各个单体建筑互相配合、影响和联系；都市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。

　　4.功能复合性

　　都市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成都市综合体功能的多样性和复合性。同时各功能之间联系紧密，互为互补，缺一不可。

　　5.土地使用均衡性

　　都市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。

　　6.空间连续性

　　鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；内部建筑物风格统一；由于都市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。

　　7.内部、外部联系完整性

　　都市综合体内部自身拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。而且，综合体对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。

　　8.巨大的社会效应

　　因都市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区——上海新天地商业旅游项目，从开发及运营至今，一直是社会各界关注的典范，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。

　　9.极具升值价值

　　一个成功的都市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的都市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值价值。例如位于东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式：商业部分，通过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；居住公寓则通过成功销售获利。

　　典型的目前已经运作成功的案例，如上海太平桥改建项目——上海新天地，当初开发商是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。开发商通过新天地物业的成功商业运营，自身价值也有所提升，同时带动周边土地的升值。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而新天地的开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。

　　再如深圳中航格澜郡一期住宅+二期的天虹商场+三期的格兰云天五星级大酒店，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目的价值，并且同时提升了区域的价值，目前已有包括和黄、城建在内的多家品牌开发商进驻观澜。

　　那么是不是只要是都市综合体就一定能够实现其特殊的价值，取得项目的成功？华南MALL就是一个最好的失败案例。从金融中价值越大风险越大的角度来讲，都市综合体的定位是一把双刃剑，都市综合体项目对策划、定位、实践案例及开发商运营、资金、团队实力的要求更高。