请问拆迁二类地区补偿款是多少？除拆迁外还有什么补偿项目？ 2011-06-07

北京新拆迁办法答疑
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002-02-06 13:54:00.0
　　北京市自去年11月1日起开始实施《北京市房屋拆迁管理办法》以来，又相继就“新办法”如何实施、如何计算补偿款、补偿安置资金如何使用、在拆迁中对于私房和公房补偿有何异同以及租私房的承租人如何安置补偿等问题出台了一系列的相关规定，房地局有关人士就上述问题结合新颁布的这些规定作出解答。
　　关于新《北京市城市房屋拆迁管理办法》（简称《办法》
　　问：新《办法》修改的主要内容是什么？
　　答：《办法》修改的主要内容是：明确被拆迁人为房屋的所有权人，拆迁补偿的原则是对房屋所有权人进行补偿，兼顾对房屋承租人的安置；货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；进一步规范房屋拆迁行政管理，明确管理程序；充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。

　　问：为什么要实施对房屋所有权人进行补偿，兼顾对承租人安置的原则？
　　答：实行对所有权人补偿，兼顾承租人安置的原则，可以保护房屋所有权人的合法权益，理顺房屋拆迁当事人之间的财产关系。具体有以下两点考虑：一是理顺了被拆除住房的财产关系，保护了房屋所有权人的合法权益。房屋所有权人与承租人之间只是一种房屋租赁关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，在未得到所有权人授权或许可的情况下，承租人无权对房屋行使处分权和收益权。二是适应了城镇住房制度改革的需要。近几年，我国城镇住房制度改革取得了很大进展，住房实物分配体制逐步向住房货币化分配体制过渡，个人拥有住房的比例越来越高。
　　实行对房屋所有权人补偿，兼顾承租人安置的原则，就是适应了以个人拥有住房为主体的实际，同时又兼顾了承租人的利益。
　　问：新《办法》规定的补偿方式、补偿方法与原《办法》有什么不同？
　　答：原《办法》规定的拆迁补偿方式既可以货币补偿，也可以房屋补偿。
　　新《办法》规定的拆迁补偿方式是货币补偿和产权调换。货币补偿是指拆迁人以市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与所有权人的原房屋进行交换，所有权人取得安置房的所有权，原房和安置房的差价按各自的房地产市场评估价结算。

　　问：实行货币补偿，以什么标准确定补偿金额？
　　答：《办法》规定，实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。
　　拆迁补偿是对房屋所有权补偿，所以补偿标准以房地产市场评估价确定，既体现了公正、公平、透明，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。
　　《北京市城市房屋拆迁管理办法》实施意见（简称《实施意见》

　　问：新《办法》中提及房改危改区的安置和补偿，那么该区域人口是怎样认定的呢？
　　答：按照《办法》第三十四条规定实施房改危改的地区，危改实施单位在取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后，持区、县危改办签发的《准予抄录危改区户籍人口情况通知书》，可向当地公安管理部门抄录该地区户籍人口情况，作为危改中户籍人口的认定依据。但抄录后至拆迁公告发布之前，因婚姻、出生、军人退伍转业、回国、刑满释放、解除劳动教养、因工作调动经审批由外省市进京、经审批由外省市投靠直系亲属及分配住房等原因,必须入户、分户的除外。

　　问：拆迁中对于建筑面积应以什么为准，是怎样规定的？
　　答：《实施意见》中对被拆迁房屋的建筑面积作了明确规定，应按照房屋所有权证标明的建筑面积计算进行补偿。不过拆迁原集体土地上、在拆迁时还没有办理房屋所有权证的房屋，该房屋的建筑面积应以实际测量的正式房屋面积为准。这里所指的原集体土地上的正式房屋，是指符合本市农村村民建房用地管理等有关规定，并且具备以下条件的房屋：1)柱高2米以上，建筑面积7平方米以上；2)三面有墙，有正式门窗；3)屋顶有保温层。但是对于国家征用土地之后，在原集体土地上新建的房屋，应当有规划部门的批准文件。

　　问：非住宅房屋是怎样界定的？
　　答：《实施意见》明确规定，拆迁范围内非住宅房屋的认定，公房以租赁契约标明的使用性质和工商行政管理部门核发的营业执照为准；私房以工商行政管理部门核发的营业执照为准。

　　问：被拆迁人在拆迁范围内有多处住房应该怎样补偿？如何认定拆迁范围外的正式住房？
　　答：被拆迁人在拆迁范围内有多处房屋的，在对被拆迁人的各处房屋进行补偿时，应合并计算然后再对其进行补偿。
　　对于被拆迁人在别处另有住房的，《实施意见》明确规定，被拆迁人有下列情况之一的，为在拆迁范围外另有正式住房：
　　（1）本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；
　　（2）在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；
　　（3）本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。

　　问：听说《实施意见》对承租人拒不搬出的情况，规定了强制措施？
　　答：不错，《实施意见》规定被拆迁人与拆迁人签定拆迁补偿协议后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房屋行政管理部门办理注销登记手续。拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，经当事人申请，由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局裁决。区、县国土房管局裁决拆迁纠纷，应当在裁决书中明确拆迁补偿款，或用于执行的房屋。
　　在裁决规定的搬迁期限内，被拆迁人或者房屋承租人拒不搬迁的，拆迁补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，区、县人民政府责成有关部门或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁。被执行人应当按照规定交纳房租及其他费用。被执行人同意搬迁，并腾退房屋后，可以领取拆迁补偿款；但是被执行人未按规定交纳的房租等费用，应当从拆迁补偿款中予以扣除。
　　拆迁补偿安置金的监督使用

　　问：如何对拆迁补偿安置金的使用进行监督呢？
　　答：日前由北京国土房管局和央行营业管理部共同颁布的《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》中规定，建设单位需要拆迁房屋，只能到一家银行开立拆迁补偿安置资金专户，并存入拆迁补偿安置所需资金。银行向区、县房屋拆迁主管部门出具建设单位的存款证明。拆迁人存入的拆迁补偿安置资金不足时，应当及时补足。拆迁完毕后，如果拆迁补偿安置资金有结余，银行根据拆迁人的申请和区、县房屋拆迁主管部门出具的证明，将余款划转到拆迁人的帐户内。

　　问：怎样领取拆迁补偿款？
　　答：拆迁人与被拆迁人签定拆迁补偿安置协议后，按照拆迁协议的约定向被拆迁人开具领款凭证。被拆迁人持领款凭证到银行支取补偿款。其中，拆除已购公有住房的，被拆迁人在购买、建造或者承担住房发生首次支出时，支取全部补偿款还必须提供下列材料：
　　1.购买住房的，提交购房合同。银行依此将支取款划入售房单位（人）的账户。
　　2.建造住房的，提交政府的宅基地批复或其他建房批准证明文件。

　　对于已购公有住房的被拆迁人要求直接提现或者用于其他支出的，应按《北京市城近郊区已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》计算，属于原住房所有人应得部分，被拆迁人可以支取；剩余部分，按财政隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政或返还原产权单位。