房贷的两种计息方式是怎样的？ 2011-06-07

本报《谁在遮掩更“省钱”房贷》、《多数市民不知道省钱房贷方式》等报道见报后，引起社会各界广泛关注，本报热线响个不停，市民们纷纷发表看法，希望本报做出进一步追踪报道。本报特别请南京大学数学系的王同学换算出本金还款法还贷总额的简便计算公式；同时，记者请在银行工作的朋友列出了以1万元为贷款额、期限在1至30年的个人住房等额本息、本金利息总额对照表(附后)，哪种方式更省钱，市民对照一看便知。


A　本息还款法VS本金还款法


友情提醒：本金还款法和本息还款法还款总额的差别，与还贷时间、借贷数额密切相关，想贷款买房的市民可根据相应公式计算后，自行选择还贷方式。


B　提前还贷：还是“本金法”省钱


有些市民在买房后，可能会提前还贷，那么，在这种情况下，哪种还款法省钱呢？具体情况，市民依旧可套用相应公式计算。在此，我们仍以贷款30万元、期限20年、月利率4.2‰来计算，可算出，依旧是本金还款法利息少。假如5年后，市民提前一次性还清贷款，根据本息还款法计算，5年中，已还本金49457元，已还利息69733元，需一次性付清所剩的本金250543元；根据本金还款法计算，5年中，已还本金75000元，已还利息66308元，再一次还款225000元就行了。两种还款方法比较之下，本金还款法所支付利息比本息还款法少3425元。


C　银行：合同不能更改


既然等额本金还款法比等额本息还款法在还款总额方面有那么大差距，那本息还款法能否更改为本金还款法呢？昨日，记者采访了个人商业住房贷款额度最大的工商银行。


在南京最早从事个人住房贷款的工商银行鼓楼支行业务经营部一位陈姓工作人员介绍，自 1995年工商鼓楼支行从事个人住房按揭贷款以来，一直采用的是等额本息还款法，本息还款既方便又简洁，不仅银行推荐这种方法，而且购房者也赞同这种方法。至于本息还款法能否改成本金还款法，到目前为止，银行还没有碰到这种事情；就是碰到了，因为购房者和银行之间已签订了贷款合同，而且合同已生效执行，肯定是无法更改的。其他一些银行的说法基本和工商银行鼓楼支行一致，即合同已生效，不能更改。


D　律师：银行有告知义务


同时，许多市民询问，他们的房贷是由房产公司代办的，他们只签了个字，根本不知道还款有两种方式，在这种情况下，房产公司应负什么样的责任？对此，南京同大律师事务所朱晓峰律师认为：购房者向开发商购买商品房需进行商业贷款时，通过开发商向银行贷款，开发商在购房者与银行借贷关系中，起到桥梁作用。作为开发商，虽不是贷款主体，对贷款合同不承担相应责任和义务，但在与购房者和银行沟通时，知晓商业还贷中两种还款方式，开发商应向购房者明示。


银行在与购房者签订的贷款合同中，明确规定两种还款法的利弊关系应有告知购房者的义务。在实际借贷关系中，银行违反这种告知义务，但目前我们国家有关法律中对违反这种义务还没有明文规定银行该承担什么责任，购房者该如何维护自己的合法利益，除非购房者在合同条款中写有相关约定内容。同时，在购房贷款合同中，如果出现重大误解或明显不公平的情况下，购房者可依据《合同法》要求银行撤消或变更相关条款，即变更还款方法