使用权的房怎么买卖？ 2011-06-07

只有使用权的房屋可以买卖，当然如果要想获得产权还必须交足土地出让金。
警惕买卖使用权房风险大 使用权买卖政策已经失效 专家称：使用权买卖政策已经失效 在北京，称为三级市场的使用权买卖方兴未艾，但在实际操作过程中，由于无良开发商和房屋中介的介入，使得使用权买卖发生在产权人一无所知的情况下，这就像小偷卖赃物一样，谁买了谁倒霉。记者在草桥地区的某小区就发现一共17户使用权购买者面临钱房两空的绝境。同时记者咨询政府有关部门和专家，得知只有公房有使用权概念，而且使用权买卖仅限于去年一年的试点，到今年政策已经失效。 案例：利用“永久使用权”概念让17家人上当 今年2月4日春节刚过，刚刚一次性付款住进新房的吕女士意外迎来了讨债人———银行工作人员。她被告知：“该房已经有2个月未交月供，到6个月房屋将被银行收走。”吕女士摸不着头脑，后经查证发现，她家另有产权人，该业主办了44万18年的按揭贷款。原来，开发商先卖了一次产权，第二次卖了所谓“永久使用权”，像吕女士如此遭遇的在玉安园共有17户人家。 永久使用权实质是一房两卖 “他们物业给了我们一模一样的房本，谁能知道这是假的？”拿着与过去房本同样颜色、同样大小、同样内容的假房本，吕女士回忆受骗过程。2003年崇文区拆迁，拿到拆迁费的吕女士想买一套新房。在万业房地产经纪中心徐女士介绍下，相中了这套96平米的两居室，一次性付款31万元购买了该房屋“永久使用权”。受骗的17户人家多是退休人员或拆迁户，都是一次性购买的永久使用权，一套房子几十万元，对他们来说都是一辈子的积蓄。 他们得到的是开发商下属物业公司给他们的“房本”，与过去住公房的房本一模一样，而假房本盖章则是物业公司，并将商品房偷换成公房概念，物业公司以公房持有人身份租给吕女士等人。 吕女士回忆，万业称该房产产权人是某开发商，但今年2月4日真正的业主已经在银行催债后显现出来，才发现该房业主是私人，并在银行做了抵押。 随着事态发展，7月6日，银行终于将未按时交付按揭的7户业主告上法庭。17户受骗者旁听了庭审。当时这7户业主称自己同样是受害者，属开发商原职工家属，在得到开发商承诺他们将与此事无关的前提下，为了“替老板排忧解难”，才交出自己的身份证办理了假的银行按揭，不想今日竟被告上法庭。 到目前，玉安园17户受骗人先后多次寻求政府帮助，也多次上门找万业和全联地产，但均未得到满意的答复，17户人家不知何去何从。 中介称事不关己开发商拒绝采访 随后记者来到经手吕女士房产的万业房地产经纪中心洋桥门市，并找到当事人徐女士。徐称，他们并没有欺骗玉安园的购房者。她指出洋桥分部是公司的第6门市，而玉安园的房子本是开发商委托给第4门市出售的，由于公司资源共享，洋桥分部才从第4门市调来符合购房者要求的房源，即吕女士所购买的玉安园的房子。当记者一再要求徐女士出示全联地产的委托书时，徐称只有第4门市才有该委托书，也就是说，洋桥门市在未查验房源可靠性的情况下，就向客户出售了玉安园的问题房，并从中获利房款1.5%的中介费近3000元。 最重要的责任还在开发商。开发商凭什么能卖别人的房？开发商为什么在明知房屋被卖出后还要委托中介卖所谓使用权？明明是商品房的玉安园，开发商为何要骗说是公房而且有使用权？为此记者打通了该项目负责人的手机，但他以事情正在解决过程中拒绝记者采访。 使用权买卖政策已经失效 据链家宝业市场总监宫萍介绍，根据成交数据显示，自2002年《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》出台以来，使用权房交易开始逐渐活跃，有的购房者指定要购买使用权房子。 宫萍介绍，北京市国土房管局2002年出台为期1年的直管公有住房使用权交易试点工作，试点设在东城区，至去年12月31日已经结束。也是在那时，使用权买卖的概念开始深入人心，同时也为无良开发商和中介所利用。 事实上，通知中说的使用权买卖仅限于公房，这不包括已购公房、商品房和私房，所以身为商品房的玉安园本身不存在“永久使用权”概念。 而且，使用权买卖要向产权单位递交申请等文件，得到产权单位同意后才可买卖使用权。因此退一万步说，就算开发商有房子的使用权，那也要得到业主的同意才可进行使用权买卖。 此外，到今年试点已经结束，使用权买卖政策至今并不明朗。 链接：什么是使用权房 使用权房房价便宜很多，虽然没有产权证，但使用权房为房管局或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房 屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。 虽然，住使用权的房屋每月要交一定数额的租金，但数额甚少，况且由于使用权房归房管所或单位的房管科管理，所以购买使用权房不用交物业管理费用以及房屋维修费用，这部分免交的费用与每月交的房租大体相当。可见，从居住效果来看，产权房屋与使用权房没有明显优劣。