房产开发商收诚意金是否合法?急!! 2011-06-07
“诚意金”买断委托有陷阱
可供房源少,中介企业多,这是目前房地产中介业务的困境。近来就有不少小中介相继使用“抢付诚意金”的方式以取得小业主的“独家委托”,增加业务量。
所谓的“抢付诚意金”分为两种。有的小中介打出“快速成交”的旗号,凡是上家挂牌委托,小中介就付1万元至2万元诚意金,并承诺两个月内成交,否则上家可不予退还诚意金。还有的在接到上家委托后,短期内迅速告知上家已有一些诚意客户,并代为付出数千元至上万元不等的意向金。两种操作方式让买卖双方感觉到这些公司房源多、客户资源广,而且对成交把握十足,于是相当一部分人自然而然地选择这类公司进行交易。
“抢付诚意金”,其实质是小中介欲取得“独家委托”所采取的一种竞争手段。上家收到中介诚意金后不可多家挂牌委托,只能由过去的一般委托转变为独家委托。一旦上家收取了中介意向金,其他中介公司就不能参与交易,即便大中介公司有下家客源也对其奈何不得。小中介即使在短期内找不到下家,也不怕业务丢掉。有的选择与其他中介公司合作,佣金对半,这意味着小中介自己找不到下家也能获利。
部分大公司则表示,这种操作方式风险性高,不利于二手房公平交易。大公司视独家委托为双方的信任委托,在交易前,大公司会将不同委托方式的利弊明示,让上家自由选择。
小中介“抢付诚意金”,会损害上下家利益。通常,小中介为急于快速推销产品,会过于夸大产品的优势,对房屋所存在的一些隐患因素往往对下家隐瞒;还往往利用上家对市场行情不熟,通过“诚意金”方式引诱客户,压低委托价格,然后自行收购从中赚取差价。
定金改为“诚意金”
现象:
房地产中介公司要求买方支付“诚意金”,并说明“诚意金”并非定金。如果买方提出不买,中介就会没收“诚意金”。
案例:
去年11月8日,市民林女士与某房产中介签订经纪合同。双方约定:林女士支付“诚意金”一万元,作为中介与卖方谈判及进行价格条件确认的凭据。第三天,由于个人原因林女士决定不买了,当她想要回“诚意金”时,中介出示卖方的确认,拒绝返还“诚意金”。
律师支招:
表面看来买方付出的不是定金,产生纠纷也不会有损失。但实际上“诚意金”具备定金性质。购房者应详细了解“诚意金”的处理方式,并留底所签订的协议。
购房注意:视点:购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”?
栏 目 : 智囊团
关 键 词 : 诚意金
时 间 : Fri, 26 May 2006 03:26:33
发 自 : jxzj <jxzj>
视点:购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”?
http://dgbbs.soufun.com/2819054593~-1/1770054_1770054.htm
今年“五一”期间,广州的楼市出现一种怪现象:一些楼盘的售楼部只收诚意
金派发一个或多个排队号码,却并不开盘销售,也没有具
体的销售价目表。这种吊购房者胃口的做法,将诚意金这个本来不起眼的事
物,推向了公众关注的前台。
而所谓诚意金,原本是表达购房者买房诚意的一种手段,由购房者交给销售
商,一般在几千元到数万元之间。如果事后不想认购,诚意
金会在规定的时间内退回。一旦认购,诚意金即转为定金,随后进行购房签
约。
走马当前楼市,人们的一个切身感受是,相当部分楼盘在开盘前收取诚意金,
在当前楼价高涨的情形下,诚意金不但无法扮演诚意的角
色,而且成为开发商用来操纵市场的工具。
一方面,诚意金无法或不能实现购房者的诚意。一路上涨的楼价,正在强化购
房者买涨不买跌的心态,并催生楼市的跟风效应。跟“诚
意”相比,真正的购房者在交付诚意金时的心情更多的是:对楼市走势的迷
茫,不交怕买不着合适房子的慌张,交了怕房子涨价的无奈
。记者还发现,有些人怕买不到房子,一下子交了10多份诚意金。但是即使交
付了诚意金,这些准购房者仍然无法把握买与不买的命运
。一般说来,开发商收取诚意金之后,会与交付者签诚意金协议,或者出具诚
意排号声明,甚至有些开发商只打一张白条给交付者。交
付者能得到的只是一些虚拟的优惠说明,但到底房价多少、有多少套房子可选
则要等到开盘。
法律界人士指出,开发商收取的诚意金,在现有的法律法规中没有相关的条
文,不具备有实质的约定和担保作用。更何况大多数商家都
把“保留对诚意金的最终解释权”写在相关约定中,购房者处于被动、从属状
态。
视点:购房诚意金到底是在表达谁的“诚意
,诚意金更是无法换取开发商的诚意。
自去年以来,全国各地明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前,不得
进行销售或以内部认购、内部登记、内部认筹等形式变相
销售商品房。
这一规定使楼盘以前的派筹期、储客期被迫“消失”了,商家无法测试市场底
线了,楼价也不好操纵了。但主管部门这一调控楼市的举
措,还是被开发商巧妙地绕开和“化解”了,于是出现了“惜售期”、“捂盘
期”:领证前不让卖,领证后让卖我偏不卖。
一些专家分析认为,在领取预售许可证后,收取诚意金不开盘,其实是开发商
在内部认购等行为遭遇政策碰壁后,出现的一种新的操作
市场行为。如果说以前的内部认购可能给购房者带来个人资金风险,那么诚意
金的大量收取则可能给整个楼市带来虚高的风险。
黄金周期间,许多楼盘收取的诚意金份数已经远远超过了开发房屋的套数,新
的供不应求的局面正在被“炮制”出来。这其中并不乏投
机者、炒房者,他们甚至雇人排队交付大量诚意金造势。
而真正对市场行情心知肚明的开发商,却远远地躲在幕后,像姜太公一样悠然
观察。他们可以根据诚意金交纳的多寡,“看碟下菜”使
得利润最大化,另外还可以凭借信息的不对称,依靠拖长距离开盘的时间来营
造楼盘的虚假繁荣。由此看来,诚意金的确表达了开发商
控制市场的“诚意”。
房屋是特殊的耐用消费品,房价牵一发而动全身,是涉及国计民生的大事。各
地主管部门在加强对房屋销售、空置信息公布的同时,还
要对各式各样的捂盘、惜售行为采取有力措施,让楼市走向清晰、明朗。
可供房源少,中介企业多,这是目前房地产中介业务的困境。近来就有不少小中介相继使用“抢付诚意金”的方式以取得小业主的“独家委托”,增加业务量。
所谓的“抢付诚意金”分为两种。有的小中介打出“快速成交”的旗号,凡是上家挂牌委托,小中介就付1万元至2万元诚意金,并承诺两个月内成交,否则上家可不予退还诚意金。还有的在接到上家委托后,短期内迅速告知上家已有一些诚意客户,并代为付出数千元至上万元不等的意向金。两种操作方式让买卖双方感觉到这些公司房源多、客户资源广,而且对成交把握十足,于是相当一部分人自然而然地选择这类公司进行交易。
“抢付诚意金”,其实质是小中介欲取得“独家委托”所采取的一种竞争手段。上家收到中介诚意金后不可多家挂牌委托,只能由过去的一般委托转变为独家委托。一旦上家收取了中介意向金,其他中介公司就不能参与交易,即便大中介公司有下家客源也对其奈何不得。小中介即使在短期内找不到下家,也不怕业务丢掉。有的选择与其他中介公司合作,佣金对半,这意味着小中介自己找不到下家也能获利。
部分大公司则表示,这种操作方式风险性高,不利于二手房公平交易。大公司视独家委托为双方的信任委托,在交易前,大公司会将不同委托方式的利弊明示,让上家自由选择。
小中介“抢付诚意金”,会损害上下家利益。通常,小中介为急于快速推销产品,会过于夸大产品的优势,对房屋所存在的一些隐患因素往往对下家隐瞒;还往往利用上家对市场行情不熟,通过“诚意金”方式引诱客户,压低委托价格,然后自行收购从中赚取差价。
定金改为“诚意金”
现象:
房地产中介公司要求买方支付“诚意金”,并说明“诚意金”并非定金。如果买方提出不买,中介就会没收“诚意金”。
案例:
去年11月8日,市民林女士与某房产中介签订经纪合同。双方约定:林女士支付“诚意金”一万元,作为中介与卖方谈判及进行价格条件确认的凭据。第三天,由于个人原因林女士决定不买了,当她想要回“诚意金”时,中介出示卖方的确认,拒绝返还“诚意金”。
律师支招:
表面看来买方付出的不是定金,产生纠纷也不会有损失。但实际上“诚意金”具备定金性质。购房者应详细了解“诚意金”的处理方式,并留底所签订的协议。
购房注意:视点:购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”?
栏 目 : 智囊团
关 键 词 : 诚意金
时 间 : Fri, 26 May 2006 03:26:33
发 自 : jxzj <jxzj>
视点:购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”?
http://dgbbs.soufun.com/2819054593~-1/1770054_1770054.htm
今年“五一”期间,广州的楼市出现一种怪现象:一些楼盘的售楼部只收诚意
金派发一个或多个排队号码,却并不开盘销售,也没有具
体的销售价目表。这种吊购房者胃口的做法,将诚意金这个本来不起眼的事
物,推向了公众关注的前台。
而所谓诚意金,原本是表达购房者买房诚意的一种手段,由购房者交给销售
商,一般在几千元到数万元之间。如果事后不想认购,诚意
金会在规定的时间内退回。一旦认购,诚意金即转为定金,随后进行购房签
约。
走马当前楼市,人们的一个切身感受是,相当部分楼盘在开盘前收取诚意金,
在当前楼价高涨的情形下,诚意金不但无法扮演诚意的角
色,而且成为开发商用来操纵市场的工具。
一方面,诚意金无法或不能实现购房者的诚意。一路上涨的楼价,正在强化购
房者买涨不买跌的心态,并催生楼市的跟风效应。跟“诚
意”相比,真正的购房者在交付诚意金时的心情更多的是:对楼市走势的迷
茫,不交怕买不着合适房子的慌张,交了怕房子涨价的无奈
。记者还发现,有些人怕买不到房子,一下子交了10多份诚意金。但是即使交
付了诚意金,这些准购房者仍然无法把握买与不买的命运
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意排号声明,甚至有些开发商只打一张白条给交付者。交
付者能得到的只是一些虚拟的优惠说明,但到底房价多少、有多少套房子可选
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法律界人士指出,开发商收取的诚意金,在现有的法律法规中没有相关的条
文,不具备有实质的约定和担保作用。更何况大多数商家都
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视点:购房诚意金到底是在表达谁的“诚意
,诚意金更是无法换取开发商的诚意。
自去年以来,全国各地明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前,不得
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这一规定使楼盘以前的派筹期、储客期被迫“消失”了,商家无法测试市场底
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措,还是被开发商巧妙地绕开和“化解”了,于是出现了“惜售期”、“捂盘
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市场行为。如果说以前的内部认购可能给购房者带来个人资金风险,那么诚意
金的大量收取则可能给整个楼市带来虚高的风险。
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