谈房地产抵押估价的风险与防范 2011-06-07

谈房地产抵押估价的风险与防范建设部、中国人民银行、银监会三部门联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及附件《房地产抵押估价指导意见》，一方面明确了房地产抵押估价在金融机构抵押贷款风险防范中的重要作用，另一方面则指导实施房地产抵押估价，更好地服务于房地产抵押贷款风险防范，同时也确立了房地产估价行业在社会主义市场经济中的重要地位。 　　笔者认为，风险无处不在，房地产抵押估价也是如此。防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，对房地产估价业也意义重大。防范风险首先得认清风险，包括抵押贷款风险和抵押估价风险，然后才能防患于未然。一、房地产抵押贷款风险　　导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺诈、房地产市场波动。　　1、抵押物导致风险，指借款人违约时，处置抵押物所得不能清偿全部债务，债权人的利益不能从抵押物处置中获得保障，具体表现在：(1)抵押物法律风险，抵押物不具备合法抵押资格，如权属有争议的房地产，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产等。(2)抵押权有瑕疵，如未经抵押物权利人书面同意而取得的抵押权等。(3)未办理房地产抵押登记，抵押权益无法得到合法保障。(4)抵押物价值不实风险，如抵押物价值被高估，抵押物变现所得无法清偿到期债务。又如抵押物签订了长期租约，租约租金远低于市场租金。(5)由于自然或人为的原因，无意或有意地造成不动产抵押物的灭失，造成抵押房地产价值损失。(6)贷款抵押比率风险，贷款人对抵押物风险估计不够，将该比率设定过高，过多发放贷款，抵押贷款风险自然越大。　　2、贷款人信用导致风险。主要表现在：(1)借款人因还款能力下降而被动违约，如某些抵押贷款业务中，房地产抵押物只担保部分借款，其余借款以借款人信用或其他资产担保，当市场条件发生变化，借款企业经营出现了困境，借款人还款能力下降，导致抵押贷款风险。(2)因房地产市场发生变化，借款人主动违约。如当房地产市场萧条不景气和楼价下跌后，抵押物市场价值低于贷款余额，借款人选择放弃抵押物而主动违约。(3)借款人借
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