房地产的价格跟那些因素有关 2011-06-07

你好！
我们先对普通商品价格形成的机制做概括性的分析，然后再针对房地产这种特殊产品，从交互作用的八个基本因素阐述对对房地产的基本影响，最后提出若干关键性的问题并作出尝试性的解答。相信经过未来学习工作的不断积累和思考，会逐渐修正这些推断，更深刻认识到影响房地产价格的关键性因素，并能够透过错综复杂的市场现象，预见其变化趋势。
商品价格形成的基本规律

市场经济中，商品的价格是由市场形成的。即由客观存在的价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。

价值规律：商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，价格围绕价值上下波动。
供求规律：物品的价格下降，需求量一定上升。
竞争规律：供给方的竞争会使价格下跌，需求方的竞争会导致价格的上涨。
另外，预期原理也对商品价格有一定的影响作用。

房地产价格的形成

影响房地产价格的因素可以分为两组：

一是内外因素：经济因素，社会因素，政治因素，和商品本身的因素。
二是市场规律：价值规律，供求规律，竞争规律，以及预期原理。

经济因素

主要包括国家、地区、城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况等。
通常来讲，一个地区的经济越发达，房地产市场需求越大，房地产总体价格水平越高。

社会因素

主要包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。社会因素对房地产价格的影响是相当复杂的，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。

行政与政治因素

主要是国家和地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，那么行政与政治因素的作用可以说是突变式的。

房地产内在因素

主要是指房地产自身及周边环境状态。包括土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、景观、结构、户型、配套设施、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。

内在价值

房地产的内在价值，是房地产价格形成的基础。生产成本和开发利润构成了房地产的内在价值。

其中生产成本包括：
1 地价。包括土地出让金、土地征用金或拆迁安置补偿费。
2 建筑安装及配套建设费用。包括工程前期费用和支付给建筑总承包商的费用。
3 运营费用。包括广告投入、管理费用、各种税费、利息等。

供求关系

房地产价格随着供求关系的变化上下波动。但由于在城市中，人口密度高，土地资源稀缺，短期内很难根据市场需求提供充足的土地资源。在劳动力、土地、资本、管理等生产要素中，土地的供给弹性最小，房地产产品的生产周期长，而市场的需求却变幻莫测。因此，房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。

寡头垄断

自由竞争市场有两个特点：一，市场上有许多买者和许多卖者；二，各个卖者提供的物品是大体相同的。这种情况下，供给方的竞争会使价格下跌，需求方的竞争会导致价格的上涨。但是由于土地所有权掌握在政府手中，土地经营权在资金力量雄厚的企业手中，决定了只有少数企业成为市场中的卖家。同时，房地产产品区位的差异性和产品本身的特殊性，使得房地产市场介于垄断和自由竞争之间，有着垄断竞争和寡头的诸多特征。

寡头垄断市场上的价格是由各个寡头之间的博弈来决定的。寡头企业根据其他寡头的价格策略定价，或者通过公开或隐蔽的方式勾结，共同决定市场价格。

市场预期

人们对一宗房地产在其耐用期内效用、供求关系、政策、配套设施的预期，也对房地产价格产生了影响，并在一定时期内表现出来。

各个因素的归纳

从对上面八个因素的分析比较，我们可以从中找到若干关键性的影响因素，根本问题的解决有赖于对关键问题的逐步深入解决。

1 国内及区域经济发展的现状和趋势如何？
2 中国城市化进程状况和趋势？
3 现行政策对市场的影响，以及中央政府对市场行为可能作出的反应？
4 人口结构的变迁?
5 土地供应量的变化趋势？
6 建筑成本的变化趋势？
7 有效需求的变化趋势？
8 寡头对市场价格的影响力？包括囤积土地及待售资源、制造虚假成交、价格串谋等手段。
9 市场对未来房市的预期？包括政府、开发商、有购买能力的消费者、普通百姓等。
10 居民收入及消费的变化？
11 需求主导还是利率、地价主导？

还有哪些关键性的因素？或者以上总结的这些因素，某些并非是有决定影响力的？

尝试性的结论

长期来看，土地供求矛盾日益尖锐，土地利用效率不断提高，投入土地的人类劳动越来越多，房地产价值必然表现为一种螺旋式的上升趋势。这与人类发展史和世界各国的经验相一致。

决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。
针对国内环境来看，中国经济稳定快速发展，居民购买力稳步增长。今后五年，中国将迎来第四次人口高峰。同时，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，城市居民有着无与伦比的住宅需求。
而从供给来看，土地经营具有天然的垄断性，土地和住宅的供给将长期处于供不应求的状态。

从市场主体看，地方政府、寡头、银行形成了长期利益共同体，力挺房价。投资和投机购房者，具有强大的购买欲和支付能力，通过买涨不买跌的市场行为，共同推动价格上扬。房价反过来刺激地价上升，导致成本推动型价格上涨。
而中央政府要从全社会的利益考虑，保证经济的稳定与长期可持续增长。一旦房价出现过快的上涨，中央必然决意加以调控。

在住宅市场的演进，供求关系的变化，和市场主体的利益博弈中，中国房地产价格呈现曲折上升的趋势。而地方政府和高地价的利益纽带不变，寡头垄断的状况不变，就存在着房地产价格偏离价值的可能。


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