房地产基金的特点 2011-06-07

□预计今年首个房地产产业基金将会产生，这将会改变目前国内房地产企业的竞争方式和市场格局。
　　□产业基金的出现将会凸现投资管理特点，对于房地产上市公司的投资价值也会有新的角度和标准。

　　□证券投资基金管理公司要在管理好目前证券投资基金的同时，积极准备介入产业投资基金的管理。

　　近期有关成立房地产产业基金的信息显示，今年国内房地产产业基金将面临着重大突破性进展。

　　在全国工商联住宅产业商会《2003年度工作计划》中，2003年，全国工商联住宅产业商会将计划在境外成立一项规模为2亿美元的住宅产业基金，并由聘请一家国际声誉卓著的基金管理公司对基金的投资进行管理。2002年8月27日，万科公告将出资人民币860万元，参与发起成立上海联盟投资管理有限公司，该公司注册资本为1亿元，由中城房网12个成员共同发起成立，该公司占股权比例为8.6％，主要从事实业投资、投资及资产管理以及与之相关的咨询业务，合作年限为15年。2002年3月中建一局及伟业资产管理有限公司等共同发起采用房地产基金模式进行运作的类基金式房地产投资公司，启动涉及资产总金额达2.6亿元，主要是致力于京城房地产不良债权处置、存量房消化及房地产金融运作。

　　这几则消息已经确定无误地宣布了中国的房地产产业投资基金和行业基金管理公司正在紧锣密鼓地筹建。

　　国内房地产发展到一定程度之后，随着消费需求空间被进一步拓展，普通居民的消费数量和消费结构也逐步实现升级换代，这直接导致了房地产市场投资的持续增加，由此引起了“房地产出现泡沫”与“房地产仅仅是过热”之争，其实质是对未来房地产企业的开发资金筹措方式与如何进一步市场化运作之争。而专业产业投资基金的产生在反映了国内房地产业发展现状和下一步趋势特点的同时，也提出了一个重要的解决途径。

　　一是提供全新融资工具，整合国内房地产业。目前中国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率平均在60％以上，自有资金所占的比重只有20％至30％，主要靠银行贷款和项目销售回款来周转，这就大大限制了房地产市场的规模经营，有市场竞争力的优势企业寥寥无几，这导致了人们对“泡沫”的担忧。因此以提高行业集约化和专业化为目标的住宅产业化势在必行。使资金来源渠道多元化，同时向那些有专业化优势和市场品牌的优秀发展商倾斜。

　　作为一种大众化的投资工具，房地产投资基金以股权投资形式，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，可以实现分散投资，大大降低投资风险。由于产业基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，十分有利于行业龙头企业的脱颖而出。从某种程度上讲，产业基金的出现类似于证券市场上证券投资基金的出现是为了“超常规培养机构投资者”，国内房地产企业将由此产生结构性的大调整。

　　二是房地产行业的投资管理特点凸现。万科参股的上海联盟投资管理有限公司尽管没有明示为产业投资基金，但是从其业务规划看，主要是为股东的房地产项目提供资金筹措和专业资金管理，并从这些项目未来的开发收益分享收益，这已经具备了一个专业产业基金管理公司的雏形。一旦成功，就意味着万科等企业的市场开发优势正在向投资管理优势转移。

　　房地产行业的投资管理特点一直受到证券市场投资者的争论。其原因是房地产这个行业对资金的高度依赖和专业化程度的不明晰。房地产投资基金的出现，将在整个房地产开发过程中重新塑造产业链，并加快行业标准的建立与认同，作为产业基金投资决策的判断依据。例如产业基金主要投向优秀房地产企业，就必须有系列评判公司经营战略、专业水平、财务状况、核心竞争力和投资项目优势的指标。产业投资基金实施专业的资金管理，实行独立的投资决策、横向整合，垂直投资，不参与被投资企业的经营管理，只是加入被投资企业的董事会，这对于建立和完善公司治理结构十分有益。如伟业公司以投资方式的形式收购闲置、空置房产，形成大规模资产池，然后通过传统的租赁经营、销售变现等手段将不良资产转变为优良资产，再实施房地产阶段性权益投资、房地产证券化运作和房地产信托等方式，最终实现资产流动性和收益性。

　　作为国内资产管理业务的先锋，目前证券投资基金管理公司必须对这样一个新的竞争对手予以关注和重视，一方面可以借助其先发的资产管理经验和优势，把握市场机会积极准备介入这一新的投资领域，同时也要在传统的证券投资业务上更加努力，争取获得更加令投资者满意的成绩，以防止在未来与产业基金的角力中丧失市场基础。