房地产投机对城镇化发展的影响？ 2011-06-07

随着我国房地产业的高速发展，地产也成为居民一个新的投资渠道，商品房交易日趋活跃。适度的地产投资有益于房地产业的健康发展，但不可否认，随着市场的不断升温，地产投机与炒作现象也在一些地方有所抬头，且有愈演愈烈之势。与正常的投资行为不同，地产投机是以短期牟取暴利为目标，带钱入市，买房不为居住，而是在爆涨的“惊险一跃”后套现出局。综合起来，地产投机集中表现在：部分城市，地产开发项目开盘销售时出现排队抢购的现象，一些购房者根本不看房型、不看价格、不看朝向，不假思索地一定几套、十几套、甚至一个或几个单元。沿海一带，某些楼盘还正在建设，尚未交付购房者，但该楼盘已有房产在二手房交易市场出现，并且房价已上涨一成以上。统计发现，某市2002年高档住宅销售对象中，境外和外省市人士的买房比例占了53．6％，且其购房大多是以投资为目的。部分开发商在项目达到销售条件前，私下搞所谓“认购证”、“内部排号”、“收预购押金”等变相预售行为，炒作楼花，搅乱市场。种种地产投机的存在，哄抬了房价和地价，误导房地产开发投资，影响了经济正常运行。表现在：1．虚增需求。出于对楼价会继续走高的预期，投机者批量购入商品房，楼市就会因持续的购房热潮而不断升温。只要投机者觉得炒作有钱可赚，就不断会有资金进入，最终将房价推向高峰。表面上商品房不断地卖出去，造成需求趋旺及房价上涨的假象，但事实上，商品房最终的消费者并没有增加，增加的只是中间环节的空置率，造成地产行业的发展偏离了市场需求。2．哄抬房价，加大最终购房者的负担。地产投机者对新楼盘抢先下手，并往往出手就整个单元全买下，他们不以居住为目的，而是待价而沽，增值后再高价抛出牟利。这一行为，造成一些确实想改善居住条件的购房者买不到一手商品房，不得不转向二手房交易市场从投机者手中高价购入，客观对房价上涨起了推波助澜的作用。3．误导开发商。地产投机行为的存在，造成整个房地产市场从表面上看房地产的购销两旺，物业的空置率很低，“良好”的市场前景会诱使开发商加大投入，不计后果地盲目投资。4．冲击楼市。地产投机的危害不仅在于哄抬了房价，更在于一旦楼市行情转跌，投机者见势不妙就会不顾一切地杀价撒离，这将严重冲击楼市，打击整个市场的信心。5．激起地产泡沫。开发商的盲目投资会造成商品房供应量增加，而市场需求却相对平缓。新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，市场价格脱离了实际使用者的支撑能力，就容易产生房地产泡沫，不利于整个房地产业的正常发展。6．影响整个经济发展。楼价被地产投机者人为地炒高后，最终消费者为购房而付出的资金更多，会影响他们在其他方面的消费，进而对其它行业的发展造成影响。而且一旦房地产泡沫泛起、楼价下跌、炒家赔钱、开发商亏损，更会给就业和消费市场带来压力，进而影响整个社会经济的正常运营。正如《中国行业景气分析报告》所指出的，依靠体制变化和政策的刺激，近几年来房地产业发展迅速，但是真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来。当然，随着城市化进程及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，必将成为推动经济发展的支柱产业之一。因此，对现今房地产业要有一个冷静的判断，规范市场行为，遏制地产投机，维护国家、企业、个人各方利益，确保房地产业正常、良性地发展。笔者认为，下列措施可有效地遏制地产投机。1．税收优惠先征后退。目前，我国许多地方为改善居民的居住条件，降低购房成本，实行了契税等税收优惠政策。如南京市规定，“契税个人购买普通住房按2％税率征收契税，个人实际负担为0．75％，其余由地方财政补贴。”这一规定在优惠了普通购房者的同时，也给地产投机的频繁交易以可乘之机。因此，建议改进做法，实行税收优惠先征后退，即消费者在购置新房时必须全额缴纳契税，必须持有一定时期（如一年）后，才能享受有关房屋出售的税收优惠，办理退税。短期持有商品房不能享受税收优惠。2．借鉴国外成熟做法，在购房后一定时期内（如一年）转让，则追征一定比例的利得税，使地产投机无利可图。3．规范期房转让行为。只要购买商品房，签订了预售或销售合同，无论是否办理两证，各种再转让行为都要征收相关税费，通过征收税费控制转让行为。4．加强对开发商预售行为的规范，严格执行《城市商品房预售管理办法》，开发商必须有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等四证齐全，并且在项目开发投入资金达到工程建设总投资的25％以上时，方可进行预售。严肃处理开发商的排号、发认购证、内部押金等变相炒楼行为。5．强化所得税的征管力度。税务部门要与房地产管理部门配合，加强对房地产投机的监控，掌握相关地产投机利得，对个人应审查其个人所得税的交纳情况；对于企业投机行为，要审查其营业税、企业所得税、个人所得税的交纳情况。6．源头控制，规范土地交易行为。通过征收空地闲置税提高囤积土地成本，同时加强土地增值税的征收力度，限制“空手道”的土地投机交易。7．调整信贷政策。日前央行已规定今后商业银行给开发商贷款，必须要求其自有资金达到30％，同时土地证等四证必须齐全。在严格执行这一政策的同时，建议对于高档商品房，应适当提高银行贷款门槛，降低按揭比例，减少贷款年限，限制投机炒楼。遏制地产投机、规范交易行为，可以有效地减缓房价上涨、控制地产泡沫。只有少一些炒作，多几分理性，才能确保我国房地产市场的健康发展