2007年中国别墅市场分析及投资咨询报告 2011-06-09

北京的别墅市场有着传统的“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说，这些都是别墅市场交易的热点区域。2005年，别墅新增供应主要集中在昌平、朝阳、海淀、顺义、大兴和房山等区县。尤其以昌平（亚奥京北板块）、朝阳传统别墅区新开盘项目最为集中。顺义、海淀、大兴、房山的新增供应主要是老项目的后期开发。总体来看，2004年新出现的别墅项目多接近五环，2005年别墅更接近六环，已呈现出向外扩散的趋势，2006年的别墅市场将保持这种趋势，但依然是位于各个高速路的沿线。西部别墅项目将进一步减少，而北、东、南继续增加。
亚奥京北别墅区持续升温
受到奥运因素影响，目前亚奥京北别墅区呈现出升温态势。据统计，2005年亚奥别墅区新增别墅项目10个，主要集中在昌平区内。普遍体量较大，而且大多为高品质的独栋产品，有一半的产品定价在万元/平方米以上。可以预见，2006年该区域别墅市场价格将在去年的基础上持续上扬。
目前现亚奥别墅区内共计在售别墅项目约为25个，较为知名的有紫玉山庄、亚运新新家园、温哥华森林、保利垄上、麦卡伦地、东方普罗旺斯、壹千栋等。从产品类型看，亚奥京北别墅区的别墅基本以独栋、联排产品为主，其中纯独栋产品比例达到52%，这标志着亚奥京北区域别墅品质已经有了一个普遍的提升。而从产品价位方面，亚奥京北别墅区的高端产品发展迅速，销售均价过万元的产品超过市场销售项目比例的50%，这也和目前市场上高品质的独栋产品增多相印证。
在市场需求方面，昌平区别墅市场已经成为2006年别墅交易量较大的热点区域之一，从连续的市场销售情况来看，昌平区别墅市场交易均价基本保持在15000元/平方米以上，而在全年别墅市场交易量中，昌平区别墅交易面积占到全市交易面积总量的26.4%。


2007年中国别墅市场分析及投资咨询报告-438PDF
438页
154个图表
38万字

第一章　别墅产业概述
1.1　别墅的相关概念
1.1.1　别墅的定义
别墅（Villa或Cottage）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同。国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。而在国外称为villa或者Luxury house的顶级豪宅或者庄园类的豪宅，才是真正卖给富豪阶层的,这类别墅是请顶级建筑师专门设计的。中国所谓的别墅在形式上大多数是借鉴国外洋房：诸如罗马花园、西班牙风情、英国小镇等眼花缭乱的称谓和风格，一个心思想模仿欧洲贵族那样的生活，结果是常常搞得比西方人还西方，既不是House，也不是Villa；多数是带Villa色彩的House，或者带有一定House功能的Villa。国外的House与Villa，是截然分开的。House的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，Villa的概念是属于浪漫生活。
密度不再是Villa与House的区别，由于在欧美国家主体产品都是低密度的独立住宅，大多数人都这样住。是经过数十年产品标准化的发展形成的，是大工业体系的一部分。由于中国存在高层建筑，那么对中国人而言低密度是高档的。出现了这样的等式：低密度 高档 别墅。而真正意义的别墅是根据业主的需求量身定做的，请建筑师设计的，所以主要区分是在于是工业化产品，还是量身定做的产品，不能把两者混为一谈。温榆河畔的英才国际村是按不成品做的，是按照业主的需求，经过与设计师不断的沟通共同设计的“创作品”。

1.1.2　别墅的特点
1、别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；
2、别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；
3、别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等；
4、社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。

1.1.3　五种主流别墅的定义
1.生活型经济别墅。就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。
2.度假型的别墅。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。密云的、燕郊的、大兴的、怀柔等位置较远，但自然环境优美的别墅都是不错的选择。
3.出租型别墅。这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。
　　4.经营型别墅。就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。
　　5.商住型别墅。一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。

1.1.4　新派别墅概述
1993第46届威尼斯双年展中，美国著名建筑学者史蒂文霍尔在演讲中提出了新派别墅的概念。20世纪90年代以来最先由美国设计师掀起了近郊建筑潮流：抛弃一切无用的奢华与排场，以住宅与自然的和谐关系及更加突出人性化为设计理念和原则讲求实用；以时尚舒适为前提，因为追求居住文化的氛围，强调具有格调且高实用性的家庭居住体验被理性、低调、具有较高文化修养及品位，追求生活品质的消费一族所津津乐道。
传统别墅的定义是在郊外风景优美的地区建造的低密度住所，多作为第二居所，度假休闲的功能远远大于居住功能。随着消费者对别墅产品需求观念的转变，以及开发企业对新兴别墅产品开发理念的改变，别墅作为第一居所的功能性要求明显加强，针对于此可作第一居所的新派别墅也应运而生。
新派别墅与传统别墅既有区别也有关联之处。如何定义新派别墅，一般参考以下标准。
1.别墅形态存在，具有前后花园，对家庭私密空间有一定保障以及对室内外空间的全新诠释；
2.适合作为第一居所；
3.别墅基地选择在原生态地貌保持良好的地区；
4.不要求太大的奢华，经济实用，面积控制在200-400平米之间；
5.室内空间设计非常讲究功能的合理，满足3-5

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