关于土地的相关问题 2011-06-09

关于工业用地开发住宅房地产的问题，询问了房管局的相关部门。他们的答复是，开发商可以补交土地出让金，在最后权属证分户的时候土地性质变更为住宅用地。虽然没有看到相关的文件对于这一点的说明，但是真能如此，也算是给购房者一个很好的交代。倘若到时候土地性质变更不下来，或者开发商本来就不准备去变更，就会引来更加多的市场混乱。

自2002年7月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，到2004年“8.31”大限，所有经营性土地实行招、拍、挂的方式出让，工业用地没有纳入该范畴。2005年开始提出工业用地实行招、拍、挂的构想，今年深圳有10%的工业用地将实施招、拍、挂，浙江、上海、重庆等地也已经或即将进行这方面的尝试。工业用地要实行全面的招、拍、挂还有很多的问题要解决，这项制度最终什么时候落实，和怎样操作，我们拭目以待。对于这样制度实施后的一些后果我们可以在此展望一下。
根据专业知识来看：地产商宣传的70年产权，概念模糊，即便是没有商业欺诈之嫌，也有误导消费者之实。
根据目前国内使用的《建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068 - 2002 )》中第1.0.4条：本标准所采用的设计基准期为50年。其中1.0.5条规定：结构的设计使用年限应按表1.0.5采用，表中3：普通房屋和构筑物设计使用年限为50年。因为《建筑结构可靠度设计统一标准( GB50068 - 2002 )》是目前实施的国家统一标准，国内几乎所有的建筑设计院都必须依照这个标准进行房屋结构设计。所以说，目前我们住的房子或是即将买的房子，你最多能住50年！
说明白这个问题，得先从买房子花的钱的构成上入手，这些钱究竟都用在了什么地方。按照买房子的钱作用的时间划分可以得到下面的公式：“房子的价钱”＝“房屋所占用的土地的70使用权的价钱” +“能安全居住50年的房子的价钱”。这两部分，一个作用期是70年，一个作用期是50年。这下大家搞清楚了吧，70年的产权，是个模糊概念，它混淆了房子跟土地的关系。土地，你能使用70年，房子，你最多能使用50年，因为根据设计使用年限，50年之后房子已经不能保证你能安全居住了。
这个得从我国目前的土地政策分析了。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年(居住用地使用权为70年。而且这个70年是从房地产开发商获得土地开始计算，经过两三年的开发至销售周期，实际上最多只剩67—68年)。居住用地70年这个标准是在借鉴一些国家或地区的现有模式，基本上参照香港模式比较多一些的基础上制定的。制定的目的是考虑到可以满足两代人的居住条件。
70年居住用地使用权的消费应该分两个阶：有房子盖好后的前50年、房子到了安全使用期之后的20年。前一阶段是目前大家普遍认同的阶段，就是花了钱，实现了有房子住的愿望；而第二阶段可能是目前多数人都没有考虑到的阶段，即房屋达到安全使用年限，破旧的不能住了，房屋的产权消失，而同时居住用地的使用权还有20年。这剩余20年居住用地的使用权如何去实现，将是一个新的课题。到时候同一座楼的居民将面临两种选择，一种是大家有共同的愿望翻盖新房，大家自己掏钱在原有的土地上翻盖新房；另一种是大家没有翻盖新房的共同愿望，被迫转让剩下20年的土地使用权。居住用地的使用权循环周期是70年。而按照《建筑结构可靠度设计统一标准( GB50068 - 2002 )》规定设计的房屋，使用期限是50年，如果再建新房建设期是1～2年，那么，房屋的循环周期应当是51～52年。居住用地使用权和房屋使用年限的循环周期差大约是18～19年，显然，目前广大业主买房子的钱是不能全部实现70年住宅用地的居住价值的，至少在18、9年中，这个价值就没法实现。
目前房价高的原因就是因为房子的价钱太贵了，而不是因为土地太贵。房子价钱贵的原因就是开发利润太高，而且不是一般的高。