有关买卖房屋免征营业税的问题 2011-06-09

国家税务总局 二○○六年五月三十日 国税发[2006]74号

国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。

常用的减税手法是降低合同中的成交价格，但是不能低于当地政府规定的最低线。但是这样一来出现两个风险，一、买方可能按合同而非口头约定支付房款，二、由于买方在未来转手交易时购房原值按照此合同价计算，收益会扩大化，从而面临大笔的个人所得税支出。
另一个方法是零租金出租到5年期满再过户，双方对租房合同进行公证，由于市场价格波动较大，这种寄希望于未来的方法同样具有不确定性。

你如果打算1年内重新买房，这条政策就可以让你放心了：
出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

《二手房如何合理避税》
http://www.qingdaonews.com/gb//content/2006-08/04/content_7401289.htm

参考文献：国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知