物业管理费是怎样定出来的，又要经过谁审批？ 2011-06-09

1、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；
2、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（3）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（4）物业管理区域绿化养护费用；
　　（5）物业管理区域秩序维护费用；
　　（6）办公费用；
　　（7）物业管理企业固定资产折旧；
　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（9）经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
3、法定税费主要是指物业管理企业应该交纳的税费，物业管理企业属于第三产业即服务业，所以应该交纳营业税及附加，是营业额的5.5%；
4、合理利润：各地标准不一样，江苏规定物业管理企业的税后利润不得超过8%，其他地方的标准不一定相同。
5、我国规定多层住宅物业管理费实行政府指导价，多层住宅的定价程序是：（1）政府制订收费标准及服务标准；（2）物业管理公司向政府主管部门申报；（3）政府主管部门审批并下文批准；
6、我国规定多层住宅之外的其他住宅包括小高层、高层、别墅等实行议价，就是由物业公司与业主委员会通过商议决定收费标准和服务标准。
7、同样的小区比如多层小区，同样的收费标准由于物业公司管理水平不同，会出现不同的管理结果这很正常；
8、但也会出现收费标准高的管理水平不高，相反收费标准低的管理水平不低的情况，这个也很正常。关键看你的物业管理合同，物业公司是否达到了合同规定的服务标准，如果达到了合同规定的服务标准，收费标准也是经过审批的，那就没问题。