土地储备对房地产开发企业的影响？ 2011-06-09

9点起chuang:你好！
土地储备制度对房地产开发企业生产经营影响主要提升了地价，给房地产开发企业经营成本产生压力。土地储备实施后，城市的土地价格较以前有了较大幅度的提高，房地产开发企业的土地资产的市场价格也处于不断增值的过程中，如果生产经营状况仍然保持不变，即产品数量不变、产品生产成本不变、产品销售价格不变，则可能陷入亏损的状态中。因为房地产开发企业土地资产按照市场价格进行摊销，即使是以当初比较低的购置价格按年限摊销，在账面上看不出成本的增加，维持原来的利润，但损失的是机会成本，本质上与把土地资产按照市场价格进行摊销是一致的.

其中，企业土地资产摊销为（CL－C）,此外的其他成本为C, 产品价格为P，在土地储备制度下，资源的稀缺与需求的旺盛造成了土地价格的攀升，即企业土地资产的摊销成本增加，当土地资产的摊销成本使得产品的成本最终超过产品的价格，即超过在时间t的企业处于盈亏临界点，造成企业亏损。在成本增加的压力下，为避免亏损，企业被迫采用两种方式来应对：第一，抬高产品价格曲线P，即通过增加产品的附加值来提升产品价格；第二，阻止土地资产的摊销曲线CL的上扬，即通过集约利用土地，提高单位土地的产出。

在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价格才可以竞得理想土地。其中土地成本比预期增加的部分，开发商不愿意也不可能从其利润中扣除，开发商对开发利润的预期并没有降低，或许可能因投资增加反而期望取得更丰厚的利润，将土地成本转嫁到房价是开发商转嫁风险的必然选择。

5.2土地储备促使房地产开发企业的优胜劣汰

我国有房地产企业30000家，但具备一级资质的只有200余家，占房地产开发企业总量的不足1%，而武汉的一级开发资质的企业更是微乎其微。可以说，房地产开发企业的总体质量不高、实力不强，不适应入世后的国际竞争的需求和规模效益的提高。由于在土地储备制度下经营性土地必须通过招标、拍卖和挂牌的形式获得，对房地产开企业的实力提出了更高的要求，使那些没有资金、没有开发经验、靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。土地招标拍卖挂牌出让制度提高了市场准入门槛，房地产业进入资本实力和品牌竞争的时代。这种情况下我国房地产企业将出现分野，那些综合实力强，资质高的房地产企业将进一步向大型化发展，而那些资质较差、自有资金少、综合实力弱的中小房地产企业将面临被市场淘汰，或者成为大型房地产企业下属项目公司。打破了房地产开发企业的地域限制。另外，实行土地招标、拍卖，使土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，利于境外资金的流入和国际化进程的加快。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会。

在传统的土地要素配置方式下，经营政府关系成为房地产企业发展的决定性因素，多数房地产企业采用了“经营政府关系——拿地——获得贷款——房地产开发”的经营模式，把房地产开发各个环节外包出去，实现项目成功的开发。土地储备制度打破了这种以政府关系为导向的房地产企业发展模式，在土地储备制度下任何一家企业在土地获取方面都是平等的。为在市场竞争中生存与发展，房地产企业间的竞争已经从单纯的经营政府关系转变为土地的争夺、资金、人才、管理、营销、理念等各个方面的竞争，如何获取以及整合资源成为以期获得核心竞争力成为土地储备制度下房地产发展的新形势。