城市商业房地产的含义 2011-06-09

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商业地产往往是一个城市经济繁荣程度的象征，商业地产群雄着陆的地方，也是我们商业比较繁华，区域经济发达的地方，为什么这样说，也就是说我们北京、上海、广州、深圳、成都等等城市，因为作为“中西合成公司”，我们在这一块领域对整个全国，包括商业地产形势的判断，我们公司代表中国西部地区包括重庆、成都、四川和重庆两大城市，对整个一块商业地产白皮书是我们公司向中国商业地产联盟单独做的，我们对区域发展的情况应该是比较了解的，宏观区域在发达的地区地方，一般都是商业地产比较发达，举例说重庆，实际上重庆实际上成立时间不是很长，商业地产从前年才开始发展来，到今年2005年的时候他要赶成都来讲我们给他一个评价至少落后3年到4年时间，这种落后我认为是观念的落后、思想的落后，价值观对认同度的落后，我们作为西部地区和沿海地区，相对来讲在商业地产发展当中，这几年我对整个北京上海、广州，包括成都其他一些城市作了很详细的比较，从理念上讲，西部地区这一块可能最活跃的应该算成都，但是他的房价不是很高，可能在座的都很清楚，到成都来，我们这儿的住宅房地产在五千左右就算高价位了，一般都是按照和上海比一万到一万二的房价，就是成都的五千块钱，四千五到五千的房价，这就是最高档的社区。

但是这个问题不等于说这个地区的观念和对房地产的认识落后，因为土地的供应量不同，我上个礼拜还在长三角，在华东区域，杭州市每一年的土地供应量大概在三千亩左右，政府土地的供应量，而成都地区土地供应量是五千亩到八千亩政府交给开发商的，这个比例肯定是不一样的，上海也是，上海现在土地供应量，我一个月前在上海的时候，“城头集团”他们的董事长总裁我们在一起聊，包括土地储备中心，现在上海的土地非常稀缺，通过我们城头实际上相当于政府掌握，从社会中闲置的东西把这一部分全部集中起来之后，我来进行改造，我来进行拆迁，拆迁完了以后，把这一块再通过市场运作把它放量卖出去，卖给我们的开发商，我们的投资者，你说土地翻了很多倍，我们的房价肯定要上去，这个应该是成正比，一个区域经济这块我认为最近包括国务院出台了国八条，甚至银行金融对我们整个房地产的打压，我看再打压下去，可能这个房价要想下去是不可能的，我是这个观点，他不可能下去，我们前三年拿的地是几十万一亩，现在是两百多万一亩的土地。

假如说成都，我以前是成都执行集团的常务副总裁我们运作的“双蓝小区”现在整个也算成都相当于高档盘的小区，98年99年的时候土地价位是45万一亩，现在整个周边是250万到300万一亩，这几年时间，就5年时间，5倍的增长，甚至6倍的增长，价位当初我们起价的时候是1600，现在可能是4200到4500，没办法，说不出来，另外拆迁安置费成倍地增长，在这个点上对一个区域经济来讲，要做房价肯定下不来的，我是这样一个观点，我和任志强的观点差不多，去年在博鳌的时候我们两个专门研讨这个问题，我们现在开发商最担心的是什么问题，我在博鳌论坛上就谈到这个事儿，我最担心就是政府通过调控的手段物价局来管我们房地产房价的制定价格，那我们就完蛋了，那才是真正完蛋了，（听不清）只是通过金融的调控，各省自治区制定相关的政策再出台，另外加大安置保障这块的力度，我们相信商业地产运作有他很多跨区域经济的共性，无论是在中国的西部还是沿海的城市，乃至与亚洲其他的国家，今天我讲与各位共享商业地产领域所总结出来的经验。

第一部分，我们讲一讲商业地产的营运模式，我刚才从组委会了解到在座70%的开发商，20%是设计方，有10%是搞营销策划的，我们讲商业地产，搞房地产开发都很清楚，住宅房地产现在已经利润不是很高了，我们开发一个楼盘，假如说100亩用地我们做一个楼盘的时候，不管市政府规划部门对立的要求，还是开发商本意来讲的话，必须要搞社区配套，搞社区配套这一块一部分就是小型的商业地产，如果说你要在整个项目上获取更大的利润，你必须要考虑商业地产，现在我们整个房地产业的发展已经分工很细了，不是我们以前统称房地产的开发，这个在政府可以这样提，实际上从我们搞房地产来讲，更多的现在专业化分工是非常细的，住宅房地产就是住宅房地产，商业房地产就是商业房地产，它有很多的规律，校园房地产、旅游房地产、医疗房地产等等，现在分工很细，在这个领域里也是我们开发商，商业房地产的发展是我们开发商十分关注的课题，而且也是你盈利的焦点，所以说这几年对商业房地产的版块，最近成都5月15号搞一个“西博会”，专门批了一个版块出来，商业房地产就是把经营层次放在一块，在这里面，我们从理论上讲，商业房地产的运作有它一定的规律和一些价值观，商业地产价值链的理论，我们作为商业地产及价值体系有4部分构成，第一商业价值，第二租赁价值，第三投资价值，第四开发价值。

商业地产的商业价值广义上讲是商业，在广义商业含义内商业地产的商业价值由终端消费者赋予，其具体表现形式有两种，一是经营者用商业物业作为营业场地获取经营收入，二是经营者将其转租给其他的经营者获取转让费，这是我们讲的租金，我们讲的租金，我们谈的商业地产的租赁价值，指的是商业地产在被业主交给经营者使用的情况下能给业主带来的收益，消费者支撑，这种价值表现为业主直接获取资金和出让经营权获取收益，这是我们讲的租金，这种概念。

现在我们搞商业地产你看，我这个公司又在搞商业地产的销售，又搞商业地产的招商，同事又对商业地产后期的商业主管理进行管理，我们在销售当中我们就得出一个深刻的体会，我们是专门搞商业地产的项目，但是一般的小盘不要来找我，我一般的小盘不做，一万平米以下的我不做，我一般做至少1万平方米以上更大一点的盘，做的话价值就不一样，我在做的时候针对投资者来讲，你来买商铺的也好，大批量的也好，甚至机构投资者也好，我们一般给他算两个帐，就是我在销售代表按照住宅房地产的销售方式是不同的，他关心的是投资者来买你商铺的时候，最关心的是你的资产增值的价位，眼光比较短浅一点的是考虑租金收益怎么样，稍微有一点长远投资者的这种眼光一般关心是他未来我的资产增值的价位。

所以说我们再销售当中就更重要的对客户，对投资者我们要做两种分析，这是要形成书面的，而不是我们口头上销售代表你只要给他讲就行了，讲一讲我们这个地方租金价值，我的区域价值怎么样，他是不会相信的，你要作出书面的这方面一些论证，让区域经济每一年我的资产增值达到一个什么程度，要把这一块给他算出来，然后再把他真正直接受益的租金这一块给他算进来，有这两方面然后再结合我们的营销，结合我们整个区域规划的情况，才能够感觉下单，不然的话他是不会下单的，现在的投资者很理性，不是我们以前的盲目的我们这儿一宣传报纸广告一打，我们销售代表跟它一讲他就可一下单，他不会下单得很理性，对于商业地产的投资价值来讲，指的是其投资的对象，吸引社会资金的功能，他由经营者来支撑，它表现为投资者短期投资快速转让，合力或者长期投资留待资产的增值，商业地产的开发的价值是指，商业地产开发能给开发商带来的收益，他有投资者支撑，他表现为开发商可以获取销售收入或者留存资产“择性使用”，就是我们讲的留存资产。
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