购房应该注意哪些方面 2011-09-27
第一次购房首先要选好楼盘；其次要考察开发商的资信和实力；签好购房合同及补充协议；作好收房工作等。 年轻人是因为居住，因为要结婚，但是现在房价在北京从1万多到2000多有很多的差别。就说明北京房价的金字塔很大，顶级的房屋可以卖3、4万美金，低档可以买2、3000块钱。如何选择这些不同价位的房子？比如年轻人买房子，比如你的月薪收入大概只有5000块钱左右，你在这种情况下，你是买什么样的房子最合适？因为有5000起码来说，你要工作5年左右的时间。这能够帮助你支付10万到15万的首付，这样还是有可能的。大概在5000到4000左右的价位。在这个价位当中，北京市场有哪些房屋在供应，基本上在四环、五环。比如像东边、北边、上地、亦庄都是较好的区域。价格是不是决定你买房的因素？有些人是因为价格买房，因为这里便宜，能够接受的起。但有一些买经济适用房的人他买的起房但住不起房，他没有估计到买房之后所需要支付的成本。比如到远郊买房之后，他生活成本高了，购物不方便，交通每天要进城、出城。我们在成立工作不大可能在郊区工作，所以交通非常的昂贵。要么你买一辆车，要么搭车，郊区的成本还有高速费，你要不想走高速还有要走辅道，只要是高速路的辅道都会堵车，这样你上班的时间成本就高了，在城里面8点可以起床，但在郊区就要6点起床。这样是不是就不能买了呢？不是，我主要让大家考虑综合的价值。如果你在中关村上班你可以买上地的房子，如果你在中关村上班你买了东边或者南边你的成本就高了，生活压力就大了。我们买房还要考虑教育，在近郊区开发了很多的住宅，产品非常的新颖，性价比也不错。你要考虑孩子在十多年教育的环境在这里能不能解决。但很多人因为孩子上学了不得不买教育较好的地区，把原来的房子租出去，造成生活的波动。 另外还有医疗的问题，过了中年之后你都要考虑你的医疗，附近有没有好的医疗设施对你非常重要，它能保证你长期在一个好的医院保健周期检测你的身体，到不是说医疗能不能住上医院，如果你医疗一个好的医疗中心可以保证你的家庭定期检查你的身体，使你身体不会出现问题。另外就是周边的配套设施是否齐全，有一些偏远的地区周边的配套设施不齐全，会给你造成很多的不便。我认为要考虑区域的成熟度和配套的程度。 另外对于年轻人来说还要考虑社交成本的问题，白天上完班也不是马上下班回家了，还要交朋友、约会，如果你在交通不方便的地方，那么上下班的时间就是一个问题。如果搭车过了那个点就没有车了，这都是一些问题。目前来说，咱们脱离不了城市的生活，城市生活包括你的社交、医疗、工作、教育等等，所以这些都是你要考虑的。第二点我觉得大家要考虑自己所谓的收入预估的问题，现在很多人买房都用按揭，银行利息一降再降，所以这种方法买房是非常好的策略，但是你要想好拿多少钱做按揭，刚才说了，你月收入5000块钱你应该买什么样的房子，1万块钱应该买什么房子，这一点要看你的从业稳定性。如果你是建材推销的，你每个月的收入很好，分红佣金可以那到1万块钱，这是不是长期的呢？能不能保证你的收入持续下去。再比如说你从事高科技行业，IT行业收入很稳定，有的不稳定。所以对自己未来的预定要有一个度在里面，既不要高估自己，也不要低估自己。 另外来说，我想跟大家探讨一下，买房子买什么样的房屋比较合适？第一是买大社区好，还是小社区好，有很多的问题，很多朋友来问我，我要买房子，这个社区有100万平米，那个社区有5万平米，问我买哪一个好？这里面我们要分析，大社区和小社区区别在哪儿？共同性在哪儿？同等价位情况下，这些房屋都是你选择的范围，但是大社区好处在于人气很旺，如果你爱热闹，你可以选择大社区。但大社区人员混杂，有拆迁的，有白领，有做贸易的，这导致大社区会混杂，安静不够。比如你晚上散步会很乱。但另外一个好处就是配套比较齐全，社区里面的配套会自己造成。如果你不愿意跟混杂的人群住在一块，你喜欢安静的环境大社区对你不合适。如果你喜欢热闹，喜欢跟邻里多沟通的话你还是住大社区。根据自己的偏好选择。小社区很单一，买给的人群不会很混杂，基本上这社区居住白领就是全是白领。但小社区不会给你做太多的配套设施。比大社区差一些，但小社区比大社区安全一些，智能化系统比较容易实施，大社区控制起来比较困难，另外住大社区有另外一个问题，就是如果大社区是期房，你可能在里面住一期，那么你会长期住在工地里面，因为二期、三期要不断的开发，所以会有一些噪音污染，所以你要忍受一点。 那第二个问题就是买郊区房好还是城区房好？我刚才也说了，这是等等成本计算的问题，你不要单纯计算财务成本，郊区房屋比城区便宜，你比如在三环附近100万可以买两居，但在四环、五环可以买四居。郊区环境非常的好，大家都知道。第二点，时间成本、交通成本、教育成本比城区的高。 现在郊区的交通非常的方便，不过这里我给大家讲应该说北京现在只要说你在主干道上开车，因为现在私家车越来越多，北京将来趋势一户人家会超过1.5部车，就是买房人。在这样的情况下，也就是说堵车的现象才所难免。因为很多人走高速，但一年走下来成本费用很高，交十块钱、五块钱，每天要跑三趟、五趟，这样你就走辅道，走辅道肯定就堵车。我们现在城市规划当中路网建设很快，但不限制买车，所以车增长的速度会超过马路增长的速度，所以堵车的现象会越来越严重。现在二环、三环都在拆房子，因为北京市危房的改造要在这两年结束。二环拆迁比三环节、四环还快，而且改造之后交通会有所改善。二环附近有一些老式的平房，所以他对环境保养的非常好。大家可以看的见，有鸽子只有二环有，其他环都没有。城市规划是从城市中心阶段，向城市的郊区化阶段发展，然后发展一定阶段之后又会到了城市中心阶段。有的城市发展是越边远越好，在国外小城镇发展成卫星城，你在郊区买房子，你可以享受到孩子在卫星城里面就学，其他人可以在卫星城里面就业。你父母在卫星城里面可以得到很好的医疗设施，但在北京却没有。咱们可以看到，最早是望京有的人说是死城了，他就没有解决好他的商业问题、服务问题，所以在买房当中也要关注一下，这个城区规划发展是怎么样的，对将来也有一个预估。所以城区的房子会小，表面上房价高，但未必比郊区高。如果你第一次买房你最好在城里面有一居或者二居，方便你的社交。如果你第二次买房你可以到郊区居住，可以改善自己的生活品质。国外就是这样，在国外买房一生当中要买三到四次房，我们买房也不要看成一次性到位，对年轻人尤其重要。不要把这一生所有的积蓄都压在房子上面，将来你要一辈子为房子打工，你不防轻松在较好的社区、较好的环境，对你工作比较合适的地方买一个小房子，如果你过三、四年你有钱了，可以在郊区买一个别墅。 现在有很多的拆迁户，政府一下子给了很多钱，这些钱应该能够买的起个物业，因为拆迁买房一个是你的现金能力，另外就是说，因为要拆出去了，特别是家里的老人对这个非常怀念，他习惯城区的生活，对他们来说可能一个大社区比较合适。这样产生很好的邻里关系。另外也不买太偏的房子，因为老人将来会有医疗的问题、心理的问题。住在城里一辈子突然拆出城了，这种感觉永远找不回来。在城区有一些社区也是不错的，现在很多人买房子不愿去南边，现在南城也注重了环境，因为拆迁买房大家都知道，受价格因素的制约很大，不可能有再多的收入，这个价格对他非常的重要。你可以买一些经济适用房，或者买一些偏南向的房子，我认为北京的发展不要让原来的观念左右自己。南城的发展速度是比较快的，而且房价有它的优势。我认为也可以去考虑。 那么再一个问题比如说现在买房是买塔楼还是板楼，买高层还是低层？现在板楼是比较高的，塔楼是比较低的。所谓板楼的优势就是通风、采光，有的板楼一梯三户、四户，这样就不透风了。你买房子的时候就要看一下。现在多层的房屋比较好，适合老人居住，因为它比较矮。但多层房屋建设的成本低，但房价比较高。南向、东向都不错，北向难以接受。现在板楼合适的在14米、15米以上，但现在大部分的板楼都是18米。这里面要仔细的分析。 再一个问题，大家买房子都喜欢大的落地玻璃窗，这好还是不好呢？这要分析，大玻璃窗采光不错，但住进去之后有两个问题，一个问题是能源的问题，能源的损耗很大，夏天折射阳光之后，你空调要开足了马力，因为它很晒。另外冬天会冷，会造成能源的损耗。还有一个问题，就是对视，这样影响你的隐私。所以不要追求玻璃越大越好，这也是大家应该注意的。另外要讲一点采用传统还是现代？比如说地板采暖，和屋顶的采暖，跟传统的采暖比起来大家要仔细的分析，有一些创新还不成熟。比如有一些地板的采暖是国内厂家生产的，他质量不是很好，而且维修很困难。你要整个地板翻起来才能修，所以在传统和新兴当中要看成熟产品才买。 再一点买中心绿地好，还是主环绿地好？过去都是中心绿地，现在越来越少了，只有两个楼中间有一些绿地。 主环绿地有好处，如果把每一个主环做的很宽阔的话，你对你有帮助。另外还有一个溶剂率的问题，现在楼和楼之间都到了最大的限度。所以房还是有中心绿地比较好一些，这样可以使你有更大的间散步、休闲。所以大家一定要关注你的楼间距有多大，因为你不但要在楼里面待着，而且还有环境。 再有一点就是买概念产品还是品质产品？有的是很好的，但是有的不一定能够做到，事实上首先还是关心地段、价格、环境品质等等，牢牢把住这几点就可以了。概念也要听的。 再一点就是买成熟区域还是不成熟区域？我们刚才说了买成熟区域配套的设施很齐全。地价一个是区域它是不是黄金地段，成熟不成熟不是看有没有医院什么的，而是看有没有地下管线。比如买一个偏远的地方，但了解如果这个地方把地下管线做足的话，比地上投入还要，这不是一个开发商能做到了，需要政府的投入。政府投入了10、20年，开发商坐享其成，不是一朝一夕能够弄出来的。但有一些地方市政建设很好了，比如亦庄啦等等。你要买房子一定要注意它的升值潜力有多大，第一次买房相信都是自用的，投资的客户少。但是你还是要考虑一个投资的价格，比如说如果你是年轻人，你第一次买房，你在城里面买一个小型的住宅，将来要买一个更大的住宅到郊区换房，你要看一下这个房子未来出租前景好不好？你还要夺取你的回报？如果房子选择不好，你的回报率就非常低。所以你要选择好的住宅，这样未来的出租率比较高。这也是要考虑的。
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