高风险的跨界：房地产深度渗透金融业
2005年开始，每一次的地产调控都通过收紧按揭贷、开发贷乃至叫停房企IPO为房地产市场“截流”资金。早期，这些做法曾是令楼市速冷的“特效药”，每一次调控政策出台，都会很快出现降价、缩量的现象。然而，随着时间推移，房地产业慢慢有了金融“抗药性”。
信托、私募基金、供应链贷款乃至于各类有价证券……多样化的融资渠道令传统的限贷政策威力渐渐的削弱。房企凭借着各种渠道的“输血”，反而进入了高速扩张的时代。开发商享受金融创新带来的饕餮盛宴时，金融行业可能正面临一场无形的危机：一旦房地产泡沫破灭，风险几乎会毫无疑问地转嫁给现有金融体系，此时又将如何处置？
1个月前，一项由四川蓝光集团对外公布的重组预案中，出现一位名为“平安创新资本”的二号神秘股东，它其实是一家注册资本高达40亿元的知名PE机构，也是平安信托的全资子公司及实际控制人平安集团的另类投资平台。
当下是蓝光欲借壳上市前夕，PE机构想借机退出，因此才浮出水面。如今，地产企业借力金融资本、金融资本分享地产红利，似乎已成为常态。业内人士称，这是一个地产与金融的“混血”时代。
此前，地产名嘴任志强曾在公开场合表达“2013年房企不差钱”，来自多种金融资本的“输血”似乎功不可没。原本借助收紧银行开发贷、封闸A股市场等手段，想尽力稳住房价的楼市调控却未显明显的成效，而近日媒体又盛传代销地产信托等产品的第三方理财或将接受银监会的窗口指导。
明股暗债的PE基金模式
据清科研究中心统计，2013年前11个月，房地产基金异军突起，共计新增131只房地产基金，披露金额的130只共计到位105.11亿美元，除了9只（34亿美元）为外资机构设立之外，其他的房地产基金均为内资机构设立。
近日，上海联交所披露的绿地集团增资扩股的公开信息中，再次浮现巨资认购的5家PE机构，备受投资市场的关注。
据了解，这5家PE机构分别为平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投协力发展，合计认购20.87亿股份，投资117.29亿元。其中，平安创新的资本认购10.37亿股，出资58.3亿元。
专家看来，这些PE机构作为财务投资人，一般等3~5年后就要退出分红，PE提供的资金相当于资本，拿了之后可以借更多的债，以后通过绿地回购或换成上市公司股份在资本市场退出。
“目前，基金公司对房地产行业的认识越来越准确了。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“当然，他们还是看好绿地的主营业务，而房地产企业做大规模必须要有融资的支持，房地产融资一年到两年就能结束项目的投资。”
实际上，陈宝存所说的情况更常见于PE投资地产项目公司。2013年9月、10月，中城联盟旗下的上海中城永玺投资中心、上海中城永跃投资中心两只私募基金分别参与到中粮地产的南京、成都两个项目。其中，在成都项目基本上是股债一体。
当前房地产业“PE+信托”的模式较为流行，即PE借助信托机构销售的优势，信托机构又借助PE的投资管理优势。
“在新型城镇化过程中，房地产业发展仍处于上行区间，发展空间巨大。目前，我国房地产基金行业已经迎来了发展的黄金时期。”清科研究中心房地产基金研究室表示，当前以开发商为背景，以PE机构进入房地产投资领域，以基金背靠产业为背景的这三类机构成为房地产基金的中坚力量。
《每日经济新闻》记者注意到，公开报道称，平安创新资本2008年7月曾以3亿元取得了重庆金科集团约5.6%股权。
不过，金科股份2012年年报显示，平安创新资本所持有的7865万余股已解禁流通，同时还有一起入驻的“君丰渝地投资”，截至报告期末仍未退出。截至2013年第三季度末，平安创新资本仍未有退出举动。2013年9月，清科集团一份研究报告认为，如果房地产基金投资总公司层面，则影响的因素较多，具备额外的风险。
不过，意在直接获取公司股权的PE基金是少数，目前大部分的PE基金主要投资的还是具体地产项目，虽然多以股权形式投资，却是“明股暗债”，多要求在一定时间内偿还贷款。这一模式下，开发商的负债杠杆倍数被进一步放大，很多企业由此可以实现高额的资金回报。
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