首页 > 装修资讯 > 全能顾问出手教您无忧置业

全能顾问出手教您无忧置业

https://www.biud.com.cn 2014年04月25日15:40 家居装修知识网

“五一”将至，作为一年中的黄金月份，房企纷纷摩拳擦掌准备为全年的销售目标全力以赴。应该看到，今年以来，“小阳春”成色不足，楼市成交乏力，开发商“走货”需求迫切，优惠、打折的多种促销手段层出不穷。在此大背景下，购房者在黄金月如何更有把握地出手？

购房带上

“放大镜”

花少钱、买好房，始终是刚需族梦寐以求的理想结果。黄金月开发商促销展开大战，买家享受到更多的实惠。对于置业者者而言，这未尝不是入手房产的好时机。但值得注意的是，购房者不应被眼花缭乱的房产促销活动冲昏了头脑，而应该时刻保持清醒的头脑，警惕购房陷阱。

警惕“特价单位”

首先，在购房之前，购房者需理性审视自身经济的能力，深思心目中的理想房源。此外，还要充分利用资料搜集能力，进行广泛房产促销降价信息的搜集整理，以主动地了解有关项目的价格变动情况。

打折和所谓“特价单位”对预算有限的置业者而言，都是很有诱惑力的字眼。然而，不少“特价单位”事实上都是楼盘内销售状况不甚理想的户型、楼层和朝向，那么，对于这些方面有比较高要求的置业者就要多考虑是否值得出手。因此，不要被降价冲昏头脑，做足功课，不妨了解一下“特价”的具体原因再结合自己的实际需求，才能做出理性的判断。

“内部认购”往往是获得低价的好途径，然而，所谓“内部认购”并非一定是针对VIP客户，极大可能是开发商还未取得预售证就先采取这种方式回笼资金。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的。因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同，甚至带来不必要的麻烦和损失，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。

看广告要用放大镜

设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。

购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无作出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。”由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。

看样板间心中要带把尺

购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米。收房时，由于是空房，感觉会差不多，但往往业主们会发现，一放家具就完全不是那么回事了。再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。

因此，业内人士提醒所有购房人在签订买房合同时，都能牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。

核心区不会出现降价潮

毫无疑问，广州楼市黄金月的置业热点根据板块不同会有所区别。日前，合富辉煌发布了《2014年“五一”黄金月广州楼市预测报告》，报告指出，促销力度是决定成交量高低的主要因素，如果促销力度足够，预计成交乐观，十区两市约有80-90万；否则，预计成交70万-80万；东部萝岗、增城区域，因货量大、刚需产品充足且优惠力度较大，为黄金月的热点片区，其次南沙几个楼盘也会大热。其他区域则以零星个盘为热点。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从供求关系看，广州的供应仍有限，如阳光家缘显示十一个区的可售货量仅5万余套、700万平方米，相当于去年成交量的七成，消化周期为8~10个月，尚属正常范围或偏少，特别是核心区域，所以应该不会出现降价潮。不过，不确定因素是政府对“双合同”整治措施，至于它的影响，还有待观察具体政策如何执行。

在房价方面，今年的一手房市场有一些调整，出现了一些分化的表现。因为之前成交量一直比较低迷，楼市的观望情绪较重。然而，一些优质楼盘，几乎没有降价幅度，甚至不降反升，比如天河区的优质楼盘，以及越秀的学位房。

龙斌认为，总的来看，广州区域，暂时还看不到政策会有什么变化，基本是维持去年底“穗六条”的格局。所以利用这样一个时机，很多企业应该会更积极地去争取在这个好的时节，快一点消化自己的货量，回笼资金，同时也占据一个比较主动的市场位置。今年五一广州楼市估计会迎来一个市场复苏小高潮。5月应该是供求一个小小的爆发时点，外围区域的刚需产品以及不限购的公寓产品，预计推售更为积极。

“垫首付”风潮下购房需清醒

在继降价促销、“低价入市”之后，近期楼市又刮起一股“垫首付”风。“垫首付”顾名思义，就是除了在总价上的折扣和优惠外，开发商在首付上给购房者降低了门槛，让资金吃紧想买房的人可以更快更轻松入手。

有两类人可以从“垫首付”中获得好处：其一是有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格或首付款暂时不够，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，先购房，暂时延缓交易备案。其二则是在银行信贷紧缩的背景下，开发商“垫首付”为部分购房者赢得筹集首付款的时间，尤其是对于首次改善的购房者来说，在出售房产与买进改善房之间还存在一个空档期，通过开发商“垫首付”，可以让买房、卖房同步进行，消弭空档期，赢得了时间。

“垫首付”是否纯粹的利好？对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，购房者首先需要考虑首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题。如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？

需要注意的是，垫首付对购房者来说，入场成本虽然降低了，但是购房之初一段时间的资金还款压力都会非常的大。垫首付充其量也只是无息贷款，一般在2-3个月内还必须将“首付”还给开发商，如果是短期可免利息，期限较长，可能会追加一些利息，“部分楼盘需等首付款分期支付完毕才能签订购房合同，如果开发商遇到资金紧张跑路，购房者将没有保障”，业内人士提醒，这种风险也必须考虑在内的，置业须谨慎。

二手房交易TIPS

1、购买二手房若通过中介，建议找大型规范的公司并一定要找有经纪执业资格证的从业人员（在阳光家缘网输入名字即可查询）。

2、实地看房，签署买卖合同前一定要查册，明确业主产权是否清晰，并详细查看合同，尤其注意定金、总价、首期、尾款、付款方式、交付方式、违约责任等条件。

3、办理交易过户：买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公证委托书）。办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款。房屋产权证出件时买卖双方需缴纳相应税费。二手房过户登记费用种类很多，如：契税、印花税、土地增值税、个人所得税等等。

4、办理土地证过户：买方可独自办理。需准备新产权证、原土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。

5、户口迁出、房屋交验、费用结清。水、电、煤气、物管费、有线电视、电话、网络等过户钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款，交易完成。

6、遇到吃差价等黑中介行为应立即到中介管理所举报，敢于维权，共同抵制不专业、不作为、不服务的黑中介。

政策一览

限购政策：

对于本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

“穗六条”规定：对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

对于未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房；对于境外机构和个人购买商品住房，严格按照《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建筑房号）等有关政策执行，新购商品住房必须严格执行有关信贷政策。

限贷政策：

首套房首付三成以上。“穗六条”规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于七成。对第三套以上不再发放贷款。

购房打折如何更实惠

不是所有的购房者都是“专业买家”，但只要购房者运用合适的杀价办法，完全可以省掉少则数千、多则数万的房款。

砍价拿捏好底线

一般来说，商品房价格可以分为底价、表价和成交价。实际上的成交价能否最大限度“杀”到表价以下、无限接近底价，就看各位准业主的砍价技巧了。

具体来说，对于期房，销售人员最初会基于期房的某些不足之处，对于购房者提出的让价要求，可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此，购房者可不要满足于这个价格，而应进一步提出让价的要求。这样，销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格，只有让销售人员请出业务主管，购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利了。当购房者和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后，业务主管才有可能作出进一步让价的考虑。不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于表价，至于成交价是否接近底价，甚至低于底价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。而对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。

多找“团购”得实惠

“团购”在近年来风靡一时，不仅一些开发商乐于开展团购专场，而各大机关单位、银行、俱乐部更是成为各大开发商追捧的优质团购资源。一些房地产网站也组织购房者集体看房，并为买家争取到一定额度的购房折扣。在一些中小规模的楼盘或者地段较偏远的楼盘，开盘时常会组织团购活动或各种名义的“VIP专场”。购房者可事先向销售人员了解目标楼盘是否组织团购，参加团购很可能拿到一个平时意想不到的额外折扣。

老业主介绍或可“双赢”

买楼砍价打折找老业主介绍，也是可行的。目前许多楼盘卖楼，都有推出老业主介绍额外折扣。尽管节省的绝对数额对于总价来说并不算多，但对于买家和介绍人而言，这都是实实在在的好处，并且也是老业主乐于接受的。购房者可以向发展商详细咨询老业主买楼可能获得的详尽优惠，并争取将折扣和优惠全部拿到手，在自己的同事或者朋友圈里找到一位老业主的难度并不大，实在不行还可以网络求助。介绍成功，不但购房者可以得到优惠，老业主往往还能领到一笔“介绍费”。

广州市民方女士是个精明的主妇，随着老人搬来同住，居住“扩容”刻不容缓，因此，她打算在郊区寻找面积更大的物业。“前后也看了不少楼盘，还是决定选择成熟点的大盘，配套好点方便”。在某成熟楼盘推新货的时候，方女士与全家去看楼，挑中了一套面积、朝向、户型均比较满意的单位。

“优惠和打折的力度并不大，这让我稍微有点不满意”，方女士说，“平时买东西都习惯砍价的了，老公还笑我，楼价也是你随便能砍的？”不过精明的方女士并没有放弃努力，她发现这个楼盘有老业主介绍的优惠，还能免一些物业费。“当时我就想起来，我有个朋友是在这个楼盘比较早的组团买了的，立刻翻手机通讯录，果然找到了她”，方女士的朋友欣然同意提供这个便利，“她正好在家，就过来售楼处一趟，提供了证明”。而方女士的朋友则顺利从楼盘销售部领到了数千元的老业主“介绍费”。