怎样衡量公寓产品的投资价值？

　　商用公寓小面积产品的购买门槛较低，近年来市场供应量和成交量也颇大。所谓物以稀为贵，本来具潜力的投资品，如果像大白菜一样卖，还真能有好回报吗？这是很多人关心的话题。

　　最近笔者特别关注商用公寓的投资价值问题。受住宅限购限贷的影响，近几年来广州市场的商用公寓产品大行其道。而以“不限购不限贷”为卖点，加上小面积低总价的优势，吸引了不少投资客的目光。而各大房企也纷纷调整开发思路，一时间商用公寓产品充斥市场。这类产品的投资价值究竟几何？

　　住宅调控自启动限购政策以来，楼市中的商业公寓投资就成为就成为炒房客转战的重要领域。而去年“穗六条”出台后，进一步令不限购的商业公寓市场走热。

　　在业界人士看来，住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系，近年来政府对住宅的政策性调控导致大量的投资转向商业项目，致使开发企业的发展风向标也转为商业地产的开发。2013年以来，广州市住宅市场成交量价齐升，新兴热点区域及地铁沿线区域成交表现尤其良好。在这些区域，未来物业升值空间较大，生活、交通便捷度高。而相对应的，区域内商业项目发展也比较快。从萝岗科学城板块、番禺万博板块、汉溪长隆板块，伴随着住宅产品涌现的，是大量的商业公寓项目，也受到买家的追捧。

　　另一方面，出于不同的项目定位和开发规划上的差异，各开发商的公寓产品，还是存在相当大的差别，这体现在诸多细节上。其中，既有毛坯低价销售，以求快速销售走量回笼资金的，也有精装高价，强调品牌和豪宅定位。而从买家角度来看，由于公寓产品在转售时远比住宅要支付更高的交易税费，其升值能力、租金回报，成为特别要关注的因素。从这点看，部分地段区位并无优势，单靠价格优势为卖点的产品，不见得具有很高的投资价值。例如某些毛坯LOFT公寓，出售时并无建好夹层楼盘，需买家自行装修，而算上自己装修的成本，其实价格并不便宜。某些近郊的单体楼公寓，尽管价格便宜，但交通十分不方面，必须有私家车出行，实质上也大大缩减了租赁人群的范围。

　　同样的，有些位于中心城区的商业公寓，自我定位过高，却不考虑区内周边实际情况，自然会导致滞销局面。例如笔者曾参观的某老城区公寓项目，周边皆为老旧居民区，并无大型办公室写字楼群，且周边道路为较狭窄的单行线。而该项目公寓每平方米却叫价3、4万元，价格堪比天河等热点区域的公寓价格。相比之下，投资买家更愿意选择天河、番禺中心地块的同类公寓产品。

　　由于公寓产品无法迁入户口，也不具备学位房功能，对于刚需和改善型买家来说毫无吸引力。而近年不少热销公寓项目，皆是位于新兴区域的热点板块，这些区域不仅住宅开发已成规模，而且商业办公、购物消费氛围均较为成熟，聚集了大批乐于租住公寓的白领人群，因而也激活了众多公寓投资需求。从热销公寓项目的要素看，具有较好的交通出行环境、商业消费配套成熟，是必不可少的。另一方面，公寓产品设计上的宜居特性，也是同类产品竞争中相当受关注的一条。去年底热销的某商业公寓，凭借双阳台设计、更具有明火煮食配置，居住舒适度大大提升，因而受到买家的抢购。可见市场买家的眼睛也是雪亮的。

　　李广军

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